Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw wprowadziła (dalej: ustawa nowelizująca) między innymi szereg ograniczeń w zakresie nabycia prywatnych nieruchomości rolnych. Przede wszystkim dotyczą one konieczności uzyskania zgody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych na sprzedaż tych nieruchomości.
Wyłączenia przedmiotowe
Od momentu wejścia w życie ustawy nowelizującej, tj. od dnia 30 kwietnia 2016 roku, nabycia gruntów rolnych o powierzchni 0,3 ha i więcej dokonać może tylko rolnik indywidualny. Sprzedaż na rzecz innego podmiotu będzie wymagała uprzedniego uzyskania zgody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych (ANR) w formie decyzji administracyjnej.
Ustawodawca wprowadził także szereg wyłączeń wymogu uzyskania zgody Prezesa ANR na sprzedaż nieruchomości rolnych. Dotyczą one przypadków nabycia tych nieruchomości przez osoby bliskie zbywcy (zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione), jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub działająca na jego rzecz ANR, kościoły i inne związki wyznaniowe oraz parki narodowe. Zgoda Prezesa ANR nie jest wymagana także w razie nabycia nieruchomości rolnej w wyniku dziedziczenia, zapisu windykacyjnego oraz w niektórych innych przypadkach określonych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.
Zgoda Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych
Uzyskanie zgody Prezesa ANR nie jest proste. Zbywca, ubiegający się o zgodę na sprzedaż nieruchomości rolnych na rzecz podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, musi wykazać, między innym, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez inny podmiot, będący rolnikiem indywidualnym, lub podmioty wymienione w poprzednim akapicie, pod warunkiem, że nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej oraz, że w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.
W przypadku dokonania sprzedaży nieruchomości rolnych bez zgody Prezesa ANR istnieje ryzyko tego, że Agencja lub osoba, posiadająca w tym interes prawny mogą wnieść do sądu powództwo o stwierdzeniu nieważności umowy sprzedaży tych nieruchomości rolnych.
Odwołanie od decyzji Prezesa ANR
Niemniej jednak, w przypadku odmowy wyrażenia zgody na sprzedaż nieruchomości rolnej, sprzedający może w ciągu miesiąca od momentu, w którym decyzja odmowna Prezesa ANR stała się ostateczna, zażądać nabycia tych nieruchomości przez ANR za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej, ustalonej na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.
Niezadowolony z zaproponowanej kwoty zbywca może się odwołać do sądu o ustalenie innej sumy. W przypadku cofnięcia żądania nabycia nieruchomości rolnej przez ANR, Agencja może żądać zwrotu kosztów ustalenia równowartości pieniężnej wartości rynkowej tej nieruchomości.
Uchylono ograniczenie co do sumy hipoteki
W pierwotnym brzmieniu ustawy nowelizującej istniał również przepis zmieniający ustawę o księgach wieczystych i hipotece i wprowadzającej ograniczenie w zakresie ustalenia sumy hipoteki na nieruchomości rolnej. Zgodnie z treścią tego przepisu (ust. 2a w art. 68 ustawy) suma ta nie mogła przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia hipoteki, a do wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej należało dołączyć operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.
To oznaczało, że od dnia wejścia w życie ustawy nowelizującej dłużnik już nie mógł ustanawiać na rzecz banków lub innych podmiotów finansujących hipoteki w wysokości przekraczającej 100% wartości nieruchomości, a jednocześnie wierzyciel nie mógł otrzymać korzyści od zaspokojenia swoich roszczeń wobec dłużnika w razie gdyby nieruchomość zyskała na wartości.
Jednak przepis ten został uchylony poprzez uchwalenie ustawy z dnia 6 lipca 2016 roku o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W wyniku tego od dnia 16 sierpnia 2016 roku zniesione zostały ograniczenie sumy hipoteki na nieruchomości rolnej oraz wymóg co do dołączenia do wniosku o wpis hipoteki na nieruchomości rolnej operatu szacunkowego. Ponadto, ograniczenia te nie podlegają stosowaniu także do postępowań dotyczących wpisu do księgi wieczystej wszczętych od dnia 30 kwietnia 2016 roku i niezakończonych do dnia wejścia w życie ustawy z dnia 7 lipca 2016 roku, tj. do dnia 16 sierpnia 2016 roku.
Zapraszamy do kontaktu z naszymi prawnikami na info@dudkowiak.com
