Nowelizacja, która jest powszechnie uważana za rewolucyjną, będzie wprowadzana do polskiego prawa etapami. Pierwszy wchodzi w życie już 24 września 2023 roku. Od momentu, gdy nowelizacja zacznie obowiązywać, do nowych inwestycji stosować się będzie nowe przepisy m.in. co do sposobu ustalania warunków zabudowy.
Najważniejsze zmiany od 24 września
- Plan ogólny zamiast studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Plan ogólny zastępuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w zakresie realizacji polityki przestrzennej. Jego uchwalenie będzie obligatoryjne i będzie on, inaczej niż studium, stanowić akt prawa miejscowego. Będzie to dokument zawierający wyłącznie podstawowe ustalenia, wyznaczających przeznaczenie terenu oraz strefy funkcjonalne. Ustalenia zawarte w planie ogólnym będą wiążące tak dla planów miejscowych jak i dla decyzji o warunkach zabudowy.
- Plan zabudowy. W przeciwieństwie do planu ogólnego, jego uchwalenie będzie fakultatywne. Jego zadaniem będzie określenie zasad zabudowy na terenach zabudowanych.
- Uproszczone konsultacje społeczne. Wprowadzono szereg zmian, mających docelowo zwiększyć i ułatwić udział społeczeństwa w zakresie czynności planistycznych, poprzez m.in. przewidzenie możliwości zdalnego udziału czy umożliwienie prowadzenia konsultacji także po godzinach pracy urzędów.
- Zintegrowany plan inwestycyjny sporządzany na wniosek inwestora. Zintegrowany plan inwestycyjny ma uzupełnić, a od dnia 1 stycznia 2026 r. zupełnie zastąpić, uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Ma stanowić szczególną formę planu miejscowego i obejmować obszar inwestycji. Sporządzany będzie na wniosek inwestora i przyjmowany w postaci uchwały rady gminy. Jego przyjęcie będzie powodowało utratę mocy planów miejscowych w zakresie terenu objętego ZPI. Nadal jednak będzie musiał być zgodny z planem ogólnym. Do uchwalenia ZPI konieczne jest zawarcie tzw. umowy urbanistycznej przez gminę w inwestorem. W umowie tej inwestor zobowiązuje się do realizacji na rzecz gminy inwestycji uzupełniającej oraz może wziąć na siebie szereg obowiązków, np. zbycia nieruchomości na rzecz gminy, pokrycia kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej czy kosztów przygotowania czy uchwalenia ZPI.
- Nowe zasady ustalania warunków zabudowy.
Inwestorzy, którzy po 24 września złożą wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (popularne wuzetki, WZ), będą mogli skorzystać z nowych przepisów, choć jeszcze z pewnymi ograniczeniami (pełna implementacja przepisów nastąpi od 1 stycznia 2026 roku). Nowela przewiduje, że decyzje o warunkach zabudowy będą powiązane z planem ogólnym gminy, co ma zapobiec chaotycznej rozbudowie i chaosowi przestrzennemu. Nowe WZ będą ważne przez 5 lat od dnia, w którym staną się prawomocne. W tym czasie inwestor musi uzyskać pozwolenie na budowę czy rozpocząć inwestycję.
Skutki ustawy
Zamierzenia ustawodawcy są ambitne, ale dopiero praktyka pokaże, czy wprowadzone zmiany okażą się wystarczające, by uporządkować skomplikowany system planistyczny na poziomie samorządów, jak również, czy zapobiegną chaosowi inwestycyjnemu. Z pewnością inwestorzy stoją przed nowymi wyzwaniami, aby dostosować model biznesowy do wprowadzonych przepisów.
Przypominamy, że specjaliści z naszej kancelarii z zakresu działu nieruchomości prowadzą wyspecjalizowane doradztwo w zakresie planowania inwestycji skierowane do przedsiębiorców i podmiotów działających na rynku nieruchomości w Polsce.
