Aktualności

5 kluczowych kwestii dla inwestora przy zakupie gotowej inwestycji typu BTS (build-to-suit)

5 kluczowych kwestii dla inwestora przy zakupie gotowej inwestycji typu BTS (build-to-suit)

Projekty typu BTS (build-to-suit) cieszą się obecnie dużą popularnością na rynku nieruchomości w Polsce. Zapewniają one realizację obiektów komercyjnych, w szczególności przemysłowych i magazynowych, dostosowanych do potrzeb ich użytkowników. Realizacja projektu BTS na zamówienie konkretnego użytkownika wiąże się zwykle z niestandardowym profilem wybudowanego obiektu, wyższą niż rynkowa stawką czynszu najmu oraz dłuższym okresem najmu (nawet 30 lat). Długoletni najem obiektu BTS zapewniający uzyskiwanie wysokiego czynszu stanowi atrakcyjny produkt inwestycyjny dla wielu inwestorów chcących ulokować swój kapitał w nieruchomościach komercyjnych z wysoką stopą zwrotu.

Decydując się na zakup od dewelopera gotowej inwestycji BTS należy przeprowadzić szczegółowy audyt prawny, biznesowy i techniczny, aby zbadać ryzyka związane z inwestycją. Oto najważniejsze z nich:

  1. Wysokość czynszu:

Wbrew pozorom czynsz najmu dużo wyższy niż rynkowy może stanowić problem dla inwestora, szczególnie w sytuacji, gdy umowa najmu z użytkownikiem obiektu BTS została zawarta na okres krótszy niż przewidziany przez inwestora okres zwrotu inwestycji. Po wygaśnięciu najmu może się okazać, że dotychczasowy najemca nie będzie zainteresowany dalszym użytkowaniem obiektu lub będzie chciał renegocjować stawkę czynszu.

W takiej sytuacji inwestor staje przed wyborem obniżki czynszu lub utraty dotychczasowego najemcy i poszukiwania nowego, dla którego obiekt BTS nie będzie tak samo atrakcyjnym produktem.

  1. Wcześniejsze wypowiedzenie umowy przez najemcę:

Podobne ryzyko jak powyżej wiąże się także z możliwością wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę. Często najemcy, w szczególności obiektów przemysłowych, zastrzegają sobie możliwość rozwiązania umowy najmu w razie wystąpienia niezależnych od wynajmującego okoliczności uniemożliwiających lub istotnie utrudniających prowadzenie działalności produkcyjnej w obiekcie BTS. W rezultacie inwestor jest obciążony dodatkowym ryzykiem utraty najemcy w trakcie trwania okresu najmu bez możliwości dochodzenia kar umownych lub odszkodowania od najemcy.

  1. Opłaty serwisowe:

Wysoki czynsz najmu określony w umowie to nie wszystko. Istotne jest również to, czy i w jakim zakresie najemca pokrywa w ramach opłat serwisowych koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, jej konserwacją, naprawami serwisowymi, ubezpieczeniem czy podatkiem od nieruchomości. Ma to szczególnie istotne znaczenie przy obiektach przemysłowych wymagających częstych, dodatkowych nakładów finansowych po ich wybudowaniu. Im większe koszty obciążają właściciela nieruchomości, tym większy wymagany budżet CAPEX oraz mniejsze dochody netto z działalności operacyjnej (NOI), a w konsekwencji tym mniejsza stopa zwrotu inwestycji.

  1. Klauzule waloryzacyjne:

Wzrost inflacji w ciągu najbliższych lat może spowodować, że realna stopa zwrotu z inwestycji będzie mniejsza niż zakładana. Dlatego istotne jest, aby umowa najmu zapewniała inwestorowi jako wynajmującemu możliwość waloryzacji czynszu najmu w stopniu zapewniającym utrzymanie NOI na założonym poziomie.

  1. Swobodna cesja roszczeń i gwarancji:

Dla inwestora finansującego zakup obiektu BTS kredytem bankowym istotne jest, aby umowy zawarte przez dewelopera umożliwiały cesję roszczeń i gwarancji na rzecz banku finansującego. Dotyczy to w szczególności roszczeń i praw wynikających z gwarancji udzielonych przez najemcę, firmę projektową czy generalnego wykonawcę robót budowlanych. Zwykle banki udzielające kredytu pod gotową inwestycję będą wymagały cesji takich praw i roszczeń tytułem zabezpieczenia spłaty kredytu. Wszelkie ograniczenia umowne dotyczące możliwości cesji mogą skomplikować kwestię pozyskania finansowania.

Chcesz dowiedzieć się więcej na temat inwestycji typu BTS w Polsce. Skontaktuj się z nami. Nasza Kancelaria oferuje doradztwo prawne i podatkowe przy transakcjach na rynku nieruchomości. Doradzamy i reprezentujemy zarówno deweloperów realizujących inwestycje typu BTS, najemców obiektów komercyjnych, jak również inwestorów kupujących gotowe projekty BTS.



Marcin Kręglewski

Prawnik

Marcin Kręglewski

Adwokat, Counsel

Marcin Kręglewski

Kontakt:

ul. Rondo ONZ 1
00-124 Warszawa