Aktualności

Badanie stanu prawnego nieruchomości – nie wystarczy tylko księga wieczysta

Badanie stanu prawnego nieruchomości – nie wystarczy tylko księga wieczysta

Księgi wieczyste w Polsce stanowią rodzaj rejestru publicznego prowadzonego w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Księgi wieczyste prowadzone są przez właściwe wydziały sądów rejonowych. Obecnie wszystkie księgi wieczyste zakłada się i prowadzi w systemie teleinformatycznym.

Dzięki temu, że informacje zawarte księdze wieczystej są jawne, każdy potencjalny inwestor ma prawo zapoznać się z treścią księgi wieczystej celem zbadania ujawnionego w niej stanu prawnego nieruchomości pod kątem planowanej transakcji kupna czy najmu. Informacje zawarte w księdze wieczystej pozwalają sprawdzić między innymi:

  • w dziale I – czym jest dana nieruchomość (grunt, budynek, lokal mieszkalny lub usługowy), gdzie jest położona, jaka jest jej powierzchnia, jakie jest oznaczenie geodezyjnie nieruchomości,
  • w dziale I-Sp - czy istnieją prawa związane z własnością nieruchomości np. czy istnieje prawo służebności przejazdu i przechodu przez sąsiednią działkę lub czy ustanowiono użytkowanie wieczyste nieruchomości, jeżeli tak, na jak długo je ustanowiono
  • w dziale II – kto jest ujawniony jako właściciel nieruchomości oraz użytkownik wieczysty nieruchomości
  • w dziale III – czy nieruchomość jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi (np. służebnościami lub prawem użytkowania przez osobę trzecią), czy ustanowiono ograniczenie w rozporządzeniu nieruchomością (np. sądowy zakaz zbycia lub obciążenia nieruchomości na czas trwania procesu sądowego), czy istnieją prawa lub roszczenia osób  trzecich w stosunku do nieruchomości (np. prawo pierwokupu, prawo najmu nieruchomości).
  • w dziale IV – czy nieruchomość jest obciążona hipotekami.

Ponadto w księdze wieczystej można znaleźć także wzmianki o wnioskach, sygnalizujące potencjalną zmianę stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze np. sprzedaż nieruchomości lub ustanowienie hipoteki.  Pojawienie się wzmianki w księdze wieczystej następuje niezwłocznie po zarejestrowaniu wniosku w dzienniku ksiąg wieczystych. W praktyce wzmianka o wniosku oznacza, że niedawno stan prawny nieruchomości uległ zmianie, a do sądu wieczystoksięgowego trafił wniosek o ujawnienie zaistniałej zmiany w księdze wieczystej. Inną, istotną informacją, niejednokrotnie ujawnianą w księdze wieczystej jest ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Podkreślenia również wymaga, że zgodnie z obowiązującymi przepisami domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone z księgi wieczystej nie istnieje.

Powyższe oznacza, że weryfikacja informacji zawartych w księdze wieczystej pozwala potencjalnemu inwestorowi na sprawdzenie kilku najistotniejszych informacji dotyczących aktualnego stanu prawnego danej nieruchomości. Z drugiej strony, analiza księgi wieczystej przed podjęciem decyzji odnośnie danej transakcji jest wysoce wskazana, albowiem w świetle obowiązujących przepisów, nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Oznacza to, że nabywca nieruchomości nie może przykładowo domagać się unieważnienia umowy lub żądać odszkodowania od zbywcy nieruchomości, z uwagi na obciążenie nieruchomości hipoteką lub służebnością ujawnionymi księdze wieczystej, jeżeli przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości nabywca nie zapoznał się z treścią księgi wieczystej, poprzestając na oświadczeniu zbywcy o braku obciążenia.

Informacje ujawnione w księdze wieczystej zapewniają pewien podstawowy poziom bezpieczeństwa prawnego nabywcy nieruchomości. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść nabywcy nieruchomości, który przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych). Czy w świetle powyższych informacji można ograniczyć badanie nieruchomości przed dokonaniem transakcji wyłącznie do księgi wieczystej?  Zdecydowanie nie. Przede wszystkim księga wieczysta zawiera oficjalne dane dotyczące jedynie stanu prawnego nieruchomości. Natomiast dane dotyczące rzeczywistego stanu fizycznego nieruchomości takie jak powierzchnia gruntu lub lokalu czy przebieg granic nieruchomości nie korzystają z ochrony prawnej przewidzianej dla ksiąg wieczystych. Wymagają one weryfikacji w ewidencji gruntów i budynków, a niekiedy również poprzez badanie biegłego geodety np. w przypadku ryzyka przekroczenia granicy nieruchomości przy wznoszeniu budynku lub wątpliwości co do autentycznej powierzchni gruntu.

Ponadto istnieje kategoria praw osób trzecich oraz ograniczeń w prawie korzystania z nieruchomości, które dla swej skuteczności nie wymagają ujawnienia w księdze wieczystej. Innymi słowy wspomniane prawa i ograniczenia wiążą nabywcę nieruchomości, niezależnie od tego czy wiedział o ich istnieniu w chwili kupna.

 Do najistotniejszych z nich należy zaliczyć między innymi:

  • ustawowe prawa pierwokupu przysługujące Gminie,
  • ustawowe prawo pierwokupu przysługujące dzierżawcy nieruchomości rolnej,
  • ustawowe prawo pierwokupu przysługujące Skarbowi Państwa w odniesieniu do gruntów, na których znajdują się wody stojące,
  • ustawowe prawo pierwokupu przysługujące Skarbowi Państwa w odniesieniu do gruntów oznaczonych jako las w ewidencji gruntów i budynków lub przeznaczonego do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub objętych uproszczonym planem urządzenia lasu,
  • prawo dożywocia (obowiązek utrzymywania określonej osoby lub osób przez właściciela nieruchomości, dostarczania im wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienia odpowiedniej pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz wyprawienia pogrzebu)
  • służebność drogi koniecznej ustanowiona w drodze orzeczenia sądowego lub nabyta w drodze zasiedzenia,
  • służebności przesyłu ustanowiona na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego (dostawca gazu, prądu, energii cieplnej) w drodze umowy, orzeczenia sądu lub przez zasiedzenie,
  • administracyjne ograniczenia w prawie korzystania nieruchomości wynikające przepisów lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
  • prawo korzystania z nieruchomości przez najemców.

Przed dokonaniem transakcji kupna lub najmu nieruchomości nie należy zatem poprzestawać wyłącznie na sprawdzeniu danych zawartych w księdze wieczystej. Co prawda mają one podstawowe znaczenie dla analizy stanu prawnego nieruchomości, jednakże nie dają one pełnego obrazu nieruchomości i nie gwarantują należytego zabezpieczenia transakcji. Uzyskanie możliwie pełnej informacji o stanie prawnym nieruchomości oraz ryzykach związanych z planowaną transakcją wymaga zazwyczaj przeprowadzenia badania due diligence przez profesjonalny zespół prawników w oparciu o informacje i dokumenty uzyskane od drugiej strony transakcji oraz od organów administracji publicznej.

Nasza Kancelaria posiada zespół specjalistów z zakresu nieruchomości i prawa budowlanego, który zajmuje się wykonywaniem audytów stanu prawnego nieruchomości oraz doradztwem przy transakcjach nabywania lub najmu nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych. Zachęcamy do kontaktu z naszą Kancelarią celem poznania oferty w zakresie powyższych usług.



Marcin Kręglewski

Prawnik

Marcin Kręglewski

Adwokat, Counsel

Marcin Kręglewski

Kontakt:

ul. Rondo ONZ 1
00-124 Warszawa