Wśród inwestorów panuje powszechne przekonanie, że wydanie pozwolenia na budowę umożliwia nieskrępowaną realizację przedsięwzięcia budowlanego bez konieczności występowania o dalsze pozwolenia czy zgody. Rzeczywiście w wielu przypadkach uzyskanie pozwolenia na budowę kończy żmudny i czasochłonny proces zbierania wymaganych prawem decyzji, w szczególności decyzji o warunkach zabudowy, decyzji środowiskowej czy też pozwolenia konserwatora na wykonanie robót budowlanych w otoczeniu zabytku.
Pozwolenie na budowę nie wystarczy
Niekiedy jednak planowana inwestycja budowlana wymaga wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Należy mieć na uwadze, że decyzja o pozwoleniu na budowę nie stanowi tytułu prawnego do wykorzystania sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania robót budowlanych objętych pozwoleniem. W takiej sytuacji inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu. W przypadku, gdy sąsiedni lokal jest zajmowany przez najemcę, konieczne jest także uzyskanie jego zgody. Wyrażenie zgody wymaga uzgodnienia przewidywanego sposobu, zakresu i czasu korzystania z sąsiedniej nieruchomości, co zwykle wiąże się z koniecznością zapłaty odpowiedniego wynagrodzenia przez inwestora.
Często zdarza się jednak, że sąsiad nie wyraża zgody na wykorzystanie jego nieruchomości na czas wykonania robót budowlanych, nawet mimo hojnej oferty finansowej inwestora w zamian za wyrażenie zgody. Co wtedy?
Zastępcza zgoda organu
Jeżeli sąsiad nie chce wyrazić zgody istnieje możliwość uzyskania zastępczej zgody organu administracji architektoniczno-budowlanej (starosty, prezydenta miasta lub wojewody). Organ może wydać taką zgodę, jeżeli uzna, że wejście na teren sąsiedniej nieruchomości jest niezbędne do realizacji robót budowlanych. W decyzji organ określi jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. Ponadto decyzja organu powinna określać termin, do którego inwestor może korzystać z nieruchomości sąsiedniej w celu wykonania prac przygotowawczych albo robót budowlanych.
Po zakończeniu robót inwestor ma obowiązek naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu. Należy mieć na uwadze, że decyzja organu może zostać zaskarżona przez sąsiada do organu wyżej instancji, a następnie do sądu administracyjnego. Ponadto wydanie zastępczej zgody może napotkać przeszkody formalne, w sytuacji gdy właściciel nieruchomości sąsiedniej jest nieznany lub nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny.
Wykonanie robót budowlanych na nieruchomości sąsiedniej
Zastępcza zgoda organu uprawnia inwestora do przebywania, w czasie wykonywania robót, na nieruchomości sąsiedniej i ustawienia tam potrzebnych do tego urządzeń (np. sprzęty budowlanego czy rusztowania w przypadku budowy budynku w granicy działki). Nie uprawnia natomiast inwestora do budowy lub rozbiórki na nieruchomości sąsiedniej jakichkolwiek elementów budowlanych, chociażby miało to tymczasowy charakter. Wykonanie robót budowlanych na nieruchomości sąsiedniej stanowi daleko idącą ingerencję w prawo własności i może odbyć się wyłącznie za zgodą jej właściciela.
Staranne planowanie inwestycji budowlanej wymaga zatem uprzedniego uzgodnienia zasad korzystania z nieruchomości sąsiednich z ich właścicielami oraz zabezpieczenia interesu inwestora i sąsiadów w drodze odpowiednich umów.
