Nieruchomość będąca przedmiotem zainteresowania potencjalnego inwestora powinna być zbadana pod kątem jej aktualnego stanu prawnego i związanych z tym ryzyk dla planowanej inwestycji (kupna, najmu, wykonania robót budowlanych). Kluczową kwestią, na którą należy zwrócić uwagę jest objęcie nieruchomości jedną z form ochrony zabytków.
Przepisy ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z dnia 23 lipca 2003 roku, zaliczają do form ochrony zabytków:
1.wpis do rejestru zabytków,
2.wpis na Listę Skarbów Dziedzictwa,
3.uznanie za pomnik historii,
4. utworzenie parku kulturowego,
5. ustalenia ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej lub decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego.
W odniesieniu do nieruchomości będących zwykle przedmiotem transakcji w obrocie gospodarczym, najczęstszą formą ochrony zabytków jest wpis do rejestru zabytków lub objęcie ochroną konserwatorską na podstawie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W obu tych przypadkach realizacja robót budowlanych, robót ziemnych lub zmiana charakteru dotychczasowej działalności na terenie nieruchomości, na którym znajdują się zabytki archeologiczne, co do zasady wymaga przeprowadzenia uprzednich badań archeologicznych oraz sporządzenia dokumentacji archeologicznej na koszt inwestora. Ponadto wykonywanie robot budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru lub w otoczeniu zabytku wymaga uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków, w którym mogą zostać określone dodatkowe warunki dotyczące warunków wykonywania robót budowlanych w celu zapobiegnięcia uszkodzenia lub zniszczenia zabytku. Pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków zezwalające na prowadzenie robót budowlanych przy zabytku powinno być wydane przed złożeniem wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.
Warto również mieć na uwadze, że ustalenia planu miejscowego mogą wskazywać na istnienie strefy ochrony konserwatorskiej objętej obserwacją archeologiczną (strefa „OW”). Ustalenie takiej strefy oznacza, że na danym terenie istnieje możliwość występowania zabytków archeologicznych. Prowadzenie robót budowlanych na tym obszarze wiąże się z ryzykiem znalezienia przedmiotów zabytkowych, co nakłada na inwestora obowiązek wstrzymania robót i powiadomienia konserwatora zabytków. Po zbadaniu przedmiotu konserwator zabytków może nakazać wstrzymanie robót budowlanych nawet na sześć miesięcy oraz wykonanie na koszt inwestora badań archeologicznych terenu i sporządzenia dokumentacji archeologicznej. W skrajnych sytuacjach konserwator zabytków może nakazać pozostawienie zabytkowego przedmiotu w miejscu jego odnalezienia, zmuszając tym samym inwestora do zmiany zakresu robót budowlanych lub nawet do rezygnacji z inwestycji.
Warto zatem zbadać przed dokonanie transakcji, czy nieruchomość, na której planowana jest określona inwestycja:
- nie jest objęta jedną z form ochrony konserwatorskiej ograniczającej możliwość zagospodarowania nieruchomości lub
- znajduje się na obszarze strefy obserwacji archeologicznej w związku z ryzykiem występowania zabytków archeologicznych.
Badanie due diligence nieruchomości wykonywane przez zespół prawa nieruchomości naszej Kancelarii pozwoli Państwu na uzyskanie kompleksowej informacji m. in. w zakresie ograniczeń i ryzyk związanych z objęciem nieruchomości ochroną konserwatorską.
