Analizy rynku nieruchomości z 2023 roku wskazują na spowolnienie w sektorze wynajmu powierzchni magazynowych przemysłowych i komercyjnych w porównaniu do rekordowego 2022 roku. Mimo to wyniki nadal są satysfakcjonujące i zapowiadają stabilizację w przyszłości.
Skąd takie przewidywania? Po pierwsze zwiększyła się ilość nowych umów najmu. Po drugie zwiększyła się ilość powierzchni w budowie. Dodatkowo zauważono zdecydowanie większy optymizm uczestników rynku, w porównaniu do poprzednich lat. Nadal jednak zainteresowani podejmowali działania z pewną dozą ostrożności.
Wzrost aktywności najemców
Zarówno na rynkach europejskich, jak i lokalnie w Polsce, można było zaobserwować poprawę aktywności najemców na rynku, szczególnie w sektorze operatorów logistycznych i sieci handlowych. Wzrost aktywności w Polsce zanotowano także w dziedzinie e-commerce.
Jak zauważyli analitycy JLL, sektor e-commerce wygenerował w ciągu 2023 r. aż 600 000 m² nowego popytu. Na obszarze tzw. Wielkiej Piątki:
- sfera I - Warszawa - miasto,
- sfera II i III
- Polska Centralna - Łódź/Stryków,
- Dolny Śląsk – obszar Wrocławia,
- obszar Poznania,
- Górny Śląsk - obszar Katowic,
łączny popyt kształtował się na poziomie 2,4 miliona m² (76% całości rynku).
Jak odnotowali autorzy raportu Newmark Polska, w strukturze transakcji zawartych w całym 2023 roku dominowały nowe umowy najmu, w tym dotyczące realizacji projektów typu BTS – Build-To-Suit (50,4%).
Znaczną część popytu kształtowały renegocjacje – aż 40,2%, a pozostałe 9,4% stanowiły ekspansje.
2023 rok to również spora ilość najmów krótkoterminowych, tj. zawieranych na krótszy okres, nie dłuższy niż rok – obejmowały prawie 244 000 mkw.
Podaż w liczbach
W przytoczonym powyżej raporcie Newmark wskazano, że w skali całego 2023 roku nowa podaż wyniosła łącznie ponad 3,7 mln mkw. i była niższa o 16% od występującej w roku poprzednim.
Największą aktywność odnotowano w województwach mazowieckim, śląskim i lubuskim, gdzie oddano do użytku odpowiednio 702 500 mkw., 599 100 mkw. i 437 300 mkw. nowej powierzchni.
Na koniec roku w budowie znajdowało się około 2,8 mln mkw. powierzchni, czyli o 17,6% mniej niż w grudniu 2022 roku, który był rekordowy. Te dane bezpośrednio więc wskazują na stopniowe zwalnianie rynku budowlanego.
Jednocześnie wskaźnik pustostanów wynosił pod koniec roku 7,4%, co oznacza wzrost o 3,3% w ujęciu rok do roku i stanowi najwyższą wartość na przestrzeni trzech lat.
Najwięcej wakatów występuje w województwie:
- świętokrzyskim (18,4%),
- lubuskim (14,2%),
- łódzkim (10,2%).
Najmniej zaś w województwach:
- podkarpackim (1,7%),
- pomorskim (1,7%),
- małopolskim (2,2%).
Czas na stabilne czynsze?
W przeciwieństwie do niestabilnego roku 2022 wzrost stawek czynszowych na poziomie 5% był dużo bardziej przewidywalny. Wzrosty można było zaobserwować przede wszystkim w nowo oddawanych projektach. Dotyczy to w szczególności tych nieruchomości, które cechowały się wyższym standardem technicznym, zgodnością z ESG i energooszczędnością.
Najwyższe czynsze tradycyjnie zanotowano w Warszawie – pomiędzy 6, a nawet 10.0 euro/mkw w nowszych inwestycjach w strefie I. W pozostałych głównych regionach czynsze kształtowały się na poziomie 4-6 euro/mkw. Wyjątkiem był Kraków, gdzie czynsze wzrastały niemal do 8 euro/mkw w najdroższych lokalizacjach.
Jakie są przewidywania na 2024 rok?
Analitycy rynku nieruchomości są zgodni, że 2024 rok powinien przynosić dalszą stabilizację i rozwój tego sektora najmu. Podobnie jak w przypadku wynajmu lokali biurowych, widać istotnie zwiększone zainteresowanie aspektami ESG, zarówno na poziomie najemców, wynajmujących jak i deweloperów.
Potrzebujesz wsparcia w negocjacjach lub finalizacji umowy najmu magazynowego? Skorzystaj z doświadczenia naszych specjalistów prawnych, aby zabezpieczyć swoje interesy w dynamicznie rozwijającym się rynku magazynowym.
Napisz do nas i dowiedz się więcej na info@dudkowiak.com!
Autorka korzystała z następujących opracowań:
- https://www.jll.pl/pl/trendy-i-analizy/badanie/rynek-magazynowy-w-polsce
- https://nmrk.pl/dobre-perspektywy-dla-rynku-magazynowo-przemyslowego-w-polsce
- https://www.realestate.bnpparibas.pl/pl/glance-industrial-q3-2023.
