W polskim parlamencie trwają obecnie prace nad projektem ustawy wprowadzającej do polskiego systemu prawa tzw. Real Estate Investment Trust (REIT). Instytucja REIT funkcjonuje dotąd w wielu państwach, między innymi w Stanach Zjednoczonych, Holandii czy Francji, stanowiąc popularne narzędzie inwestowania w branży nieruchomości.
Celem i podstawowym przedmiotem działalności REIT jest inwestowanie w nieruchomości. Zazwyczaj korzystają one ze specjalnego statusu podatkowego po spełnieniu określonych wymogów ustawowych, dzięki czemu dochody uzyskiwane przez inwestorów korzystają z preferencji podatkowych.
Warunki utworzenia REITu
Zgodnie z projektem ustawy, będącej przedmiotem prac parlamentu, polski odpowiednik REIT nazywany będzie Firmą inwestującą w najem nieruchomości (ustawowy skrót: F.I.N.N. — FINN). Nabycie statusu FINN wymagać będzie spełnienia szeregu warunków, w tym między innymi:
- FINN musi mieć status spółki akcyjnej,
- Kapitał zakładowy spółki wynosi co najmniej 50.000.000 złotych,
- Akcje FINN muszą być dopuszczone do obrotu na rynku oficjalnych notowań (obecnie, rynek podstawowy Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie)
- Wszystkie akcje spółki są akcjami na okaziciela
- Spółka nie emituje akcji uprzywilejowanych
- przedmiotem przeważającej działalności FINN musi być najem nieruchomości mieszkalnych położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, nie wyłączając możliwości prowadzenia tej działalności za pomocą spółek zależnych
- FINN musi posiadać siedzibę i zarząd na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej
- wymóg ten jest silnie skorelowany z rozwiązaniami podatkowymi jakie ma wprowadzić ustawa,
- Spółka musi być wpisana do rejestru firm inwestujących w najem nieruchomości, który prowadzony będzie przez Komisję Nadzoru Finansowego.
Wymogi co do aktywów, przychodów i zobowiązań REITu
Z uwagi na szczególny status podatkowy, jaki posiadać mają polskie REITy, projekt ustawy przewiduje również szczegółowe wymogi dotyczące struktury aktywów i przychodów oraz relacji zobowiązań wynikających z finansowania dłużnego do wartości aktywów. FINN zobowiązany będzie m.in.
- utrzymywać wartość stanowiących jego własność nieruchomości mieszkalnych oraz udziałów lub akcji spółek zależnych na poziomie nie niższym niż 80% wartości bilansowej aktywów firmy;
- uzyskiwać co najmniej 90% przychodów z tytułu najmu nieruchomości mieszkalnych stanowiących jego własność lub z odpłatnego zbycia tych nieruchomości, które były przed ich zbyciem wynajmowane przez FINN co najmniej przez rok, lub z tytułu udziałów w spółkach zależnych lub ze sprzedaży udziałów lub akcji spółek zależnych;
- utrzymywać wartość nominalną zobowiązań wynikających z finansowania dłużnego, w tym z tytułu zaciągniętych kredytów, pożyczek lub emisji obligacji na poziomie nie wyższym niż 50% wartości bilansowej aktywów;
- dokonywać na rzecz akcjonariuszy podziału zysku wynikającego z rocznego sprawozdania finansowego w kwocie:
- całości zysku (z zastrzeżeniem, iż istnieje możliwość wyłączenia przez zarząd spółki niektórych kwot z podziału), który może zostać przeznaczony do podziału zgodnie z przepisami prawa handlowego, albo
- stanowiącej co najmniej 90% łącznej wartości przychodów uzyskanych w roku obrotowym z tytułu najmu nieruchomości mieszkalnych lub z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych, które były przed ich zbyciem wynajmowane przez firmę inwestującą w najem nieruchomości co najmniej przez rok, w tym przychodów uzyskanych za pośrednictwem spółki zależnej, pomniejszonej o niektóre wydatki poniesione w roku obrotowym.
Korzyści podatkowe REITu
Spełnienie tych rygorystycznych wymagań ustawowych umożliwi skorzystanie z przewidzianych preferencji podatkowych w postaci:
- stawki podatku CIT od dochodów uzyskanych przez FINN z tytułu najmu nieruchomości mieszkalnych w wysokości 8,5%
- odroczenia obowiązku podatkowego z tytułu uzyskiwanych przez FINN dochodów z najmu nieruchomości mieszkalnych, ze zbycia takich nieruchomości, ze zbycia udziałów (akcji) spółek zależnych od FINN oraz z dywidend i innych przychodów z udziału w zyskach spółek zależnych od FINN – do czasu wydatkowania ich równowartości na wypłatę dywidendy na rzecz inwestorów (akcjonariuszy)
- zwolnienia akcjonariuszy FINN z podatku dochodowego od wypłacanych dywidend.
W założeniu ustawodawcy powyższe preferencje podatkowe mają stanowić zachętę dla inwestorów do skorzystania z polskich REITów jako specjalnego narzędzia inwestycyjnego na rynku nieruchomości mieszkaniowych.
Należy zwrócić uwagę, że zgodnie z projektem ustawy polski model REIT będzie ograniczony w zasadzie do sektora nieruchomości mieszkaniowych, gdyż zgodnie z wymogami ustawy mają one stanowić minimum 80 % wartości bilansowej aktywów FINNu lub jego spółki córki.
Regulacja REITów - wejście w życie
Przewidywany termin wejścia w życie ustawy to 1 stycznia 2019 roku.
Nasza Kancelaria, bazując na doświadczeniach z zakresu prawa spółek oraz prawa nieruchomości, oferuje kompleksową obsługę prawną w procesie tworzenia i rejestracji FINN, a także wsparcie prawne w procesie dopuszczania akcji FINN do obrotu na rynku podstawowym Giełdy Papierów Wartościowych, współpracując w tym zakresie z biurami maklerskimi.
