Aktualności

Nieruchomości: Dodatkowa ochrona najemców lokali mieszkalnych w ramach Tarczy Antykryzysowej

Nieruchomości: Dodatkowa ochrona najemców lokali mieszkalnych w ramach Tarczy Antykryzysowej

Dzięki przepisom tzw. Tarczy Antykryzysowej uchwalonej w związku z epidemią COVID-19 najemcy lokali mieszkalnych uzyskali dodatkowe uprawnienia umożliwiające im jednostronne przedłużenie okresu najmu, a także chroniące przed wypowiedzeniem umowy najmu oraz wysokości czynszu. Pełna nazwa ustawy wprowadzającej tzw. Tarczę Antykryzysową zwanej dalej „Ustawą” to ustawa o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych z dnia 2 marca 2020 roku z późniejszymi zmianami z dnia 31 marca 2020 roku oraz 16 kwietnia 2020 roku, (Dz. U. 2020, poz. 374).

Przedłużenie okresu najmu:

Ustawa umożliwia najemcy przedłużenie okresu najmu do dnia 30 czerwca 2020 roku. Wystarczy, że najemca złoży wynajmującemu jednostronne oświadczenie woli o przedłużeniu umowy. Takie uprawnienie przysługuje najemy lokalu, który zawarł umowę najmu przed dniem 1 kwietnia 2020 roku.

Oświadczenie woli o przedłużeniu umowy najmu lokalu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych, najemca powinien jednak złożyć najpóźniej w ostatnim dniu obowiązywania umowy najmu, zgodnie z obowiązującą umową.

Co istotne jednak, Ustawa pozbawia prawa przedłużenia najmu najemcę, który

  1. w okresie od 1 października 2019 roku do 31 marca 2020 roku, a jeżeli umowa najmu obowiązywała przez krótszy okres, to przez cały czas obowiązywania umowy najmu, był w zwłoce z zapłatą:
  1. czynszu lub
  2. innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub
  3. opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych

- za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc, lub

2) w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód, lub

3) jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego, lub

4) posiada tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

Zakaz wypowiadania umowy najmu:

Na mocy Ustawy najemcom przyznano także ochronę przed wypowiedzeniem przez wynajmującego umowy najmu lub wysokości czynszu. Zakaz wypowiadania umowy lub wysokości czynszu przez wynajmującego obowiązuje w okresie od dnia 1 kwietnia 2020 roku do dnia 30 czerwca 2020 roku.

Zakaz wypowiedzenia umowy najmu nie stosuje się w przypadku umów najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli najemca:

1)pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2)wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

3) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku,

4) posiada tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

Podkreślenia wymaga, że wynajmujący nie jest uprawniony natomiast do wypowiedzenia umowy najmu w okresie od
1 kwietnia 2020 roku do 30 czerwca 2020 roku z powodu zaległości w płatności czynszu.

Przedłużenie okresu wypowiedzenia najmu lub wysokości czynszu

Przepisy Ustawy uprawniają także najemcę lokalu mieszalnego do jednostronnego przedłużenia terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego lub o przedłużeniu terminu wypowiedzenia wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 r.

Takie uprawnienie przysługuje najemcy lokalu mieszkalnego, któremu wynajmujący wypowiedział umowę najmu lub wysokość czynszu najpóźniej w dniu 31 marca 2020 roku, a termin wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 roku.

Oświadczenie woli o przedłużeniu terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego lub o przedłużeniu terminu wypowiedzenia wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 r. najemca powinien złożyć wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu terminu wypowiedzenia.

Prawo przedłużenia terminu wypowiedzenia nie przysługuje jednak najemcy:

  1. któremu umowa najmu została wypowiedziana na mocy przepisu art. 11 ust. 2 z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w związku z naruszeniem umowy najmu lub koniecznością rozbiórki albo remontu budynku, lub
  1.  któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

Chcesz wiedzieć więcej na temat ochrony prawnej najemców w związku ze stanem epidemii COVID-19? Skontaktuj się z nami.



Marcin Kręglewski

Prawnik

Marcin Kręglewski

Adwokat, Counsel

Marcin Kręglewski

Kontakt:

ul. Rondo ONZ 1
00-124 Warszawa