Stan epidemii wirusa SARS-CoV 2 i związane z tym restrykcje prawne negatywnie wpłynęły na sytuację prawną wielu najemców lokali użytkowych, w szczególności w centrach handlowych czy biurowcach. W realiach rynkowych umowy najmu lokali komercyjnych są zawierane na czas oznaczony i zazwyczaj nie przewidują możliwości ich wcześniejszego rozwiązania z powodu takich okoliczności jak spadek obrotów najemcy, zmniejszenie ruchu w centrum handlowym czy też zmiana nawyku klientów wynikająca z panującej sytuacji epidemicznej. Również przepisy Kodeksu cywilnego nie dają szans najemcy na łatwe wyjście z umowy najmu.
Jedynym ustawowym uprawnieniem najemcy w takiej sytuacji jest żądanie zmiany lub rozwiązania umowy przez sąd z powołaniem na klauzulę nadzwyczajnej zmiany stosunków (art. 3571 KC). Aby to było możliwe, najemca musi wykazać w toku procesu sądowego, że wystąpiła nadzwyczajna zmiana stosunków, która powoduje, że wykonywanie umowy zgodnie z jej treścią grozi najemcy rażącą stratą, a strony nie przewidywały takiej sytuacji przy zawarciu umowy najmu. Na podstawie przywołanego przepisu sąd może np. obniżyć czynsz, odroczyć termin jego płatności a w skrajnym przypadku nawet rozwiązać umowę najmu. Należy jednak pamiętać, że sąd musi wyważyć interesy obu stron umowy najmu, a więc także interes wynajmującego, który zwykle zainwestował spory kapitał w budowę lub zakup nieruchomości i posiada z tego tytułu zobowiązania wobec banku oraz zewnętrznych inwestorów. Ponadto zmiana lub rozwiązanie umowy wymaga wydania wyroku, co obecnych realiach może nastąpić w następstwie wielomiesięcznego a nawet kilku letniego sporu sądowego. Do czasu wydania wyroku najemca jest zobowiązany uiszczać czynsz i inne opłaty zgodnie z obowiązującą umową, chyba że w toku procesu uda się uzyskać zabezpieczenie w postaci obniżenia lub zawieszenia płatności czynszu na czas trwania procesu na podstawie art. 755 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania cywilnego.
Tak, czy inaczej perspektywa procesu sądowego na podstawie klauzuli nadzwyczajnej zmiany stosunków, w braku zwyczajnych podstaw rozwiązania umowy najmu stawia najemcę w gorszej pozycji negocjacyjnej z wynajmującym. Z drugiej strony, jeżeli wynajmujący nie zgodzi się na jakiekolwiek ustępstwa wobec najemcy w postaci obniżki opłat czy rozłożenia zaległości na rat musi liczyć się z ryzykiem upadłości najemcy. Ogłoszenie upadłości daje możliwość wcześniejszego „wyjścia z umowy” na podstawie przepisów prawa upadłościowego.
Jeżeli w dniu ogłoszenia upadłości przedmiot najmu nie był jeszcze wydany upadłemu najemcy, każda ze stron może odstąpić od umowy najmu zawartej przez upadłego jako najemcę. Oświadczenie o odstąpieniu powinno być złożone w terminie dwóch miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości. Odstąpienie od umowy nie pociąga za sobą obowiązku zapłaty odszkodowania, w tym kar umownych.
Jeżeli natomiast przedmiot najmu w dniu ogłoszenia upadłości był już wydany upadłemu, syndyk może wypowiedzieć umowę najmu, także wtedy, gdy wypowiedzenie tej umowy przez upadłego nie było dopuszczalne na podstawie postanowień umowy najmu. Jeżeli umowa dotyczy nieruchomości, w której prowadzone było przedsiębiorstwo upadłego, wypowiedzenie następuje z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia, a w innych przypadkach - z zachowaniem terminu ustawowego, chyba że terminy wypowiedzenia przewidziane w umowie są krótsze. Niezależnie od powyższych reguł rozwiązanie umowy nie może nastąpić jednak przed upływem terminu, za który czynsz zapłacono z góry, chyba że sędzia -komisarz wyrazi zgodę na wniosek syndyka na wcześniejsze rozwiązanie umowy.
Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu przez syndyka uprawnia wynajmującego do odszkodowania za szkody spowodowane przedterminowym wygaśnięciem najmu, nie dłużej jednak niż za okres dwóch lat. Odszkodowanie powinno być pomniejszone o wartość nakładów upadłego podnoszących wartość przedmiotu najmu.
Perspektywa upadłości najemcy, wcześniejszego rozwiązania umowy przez syndyka i ograniczonego odszkodowania z tego tytułu skłania wielu wynajmujących do podjęcia negocjacji z najemcami i udzielenia im możliwej pomocy poprzez czasową zmianę warunków najmu.
Nasza Kancelaria oferuje kompleksowe wsparcie dla najemców oraz właścicieli nieruchomości komercyjnych w negocjacjach dotyczących zawarcia lub zmiany warunków umowy najmu, a także w procesach sądowych związanych z najmem nieruchomości.
