Aktualności

Nieruchomości: Umowa rezerwacyjna z deweloperem w świetle nowych przepisów

Nieruchomości: Umowa rezerwacyjna z deweloperem w świetle nowych przepisów

W dniu 20 maja 2021 r. Sejm RP uchwalił nową ustawę deweloperską, to jest ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która zastępuje poprzednią ustawę deweloperską z dnia 16 września 2011 r.

Wśród nowych rozwiązań prawnych należy szczególną uwagę poświęcić umowie rezerwacyjnej, która została wprowadzona do polskiego porządku prawnego jako tzw. umowa nazwana.

Warto zauważyć, że dotychczas treść umowy rezerwacyjnej była generalnie swobodnie kształtowana przez strony (w granicach dozwolonych prawem), albowiem nie była w żaden szczegółowy sposób regulowana ustawowo. W praktyce deweloper narzucał treść umowy rezerwacyjnej, w tym wysokość opłaty rezerwacyjnej.

Powyższa sytuacja uległa zmianie. Przepisy art. 29-34 nowej ustawy deweloperskiej regulują treść umowy rezerwacyjnej, a w tym dopuszczalną wysokość opłaty rezerwacyjnej.

Nowa ustawa zakłada, że umowa rezerwacyjna nie jest obligatoryjna, lecz może być zawarta fakultatywnie. Jej przedmiotem jest „zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego”.

Umowa deweloperska wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności i powinna określać w szczególności:

  1. strony, miejsce i datę zawarcia umowy,
  2. cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży,
  3. wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony,
  4. okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży,
  5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku,
  6. określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Umowa rezerwacyjna nie może być zawarta na czas nieokreślony – musi być oznaczony termin jej obowiązywania.

Jednakże, co istotne, w przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt termin ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.

Umowy rezerwacyjna może nakładać na rezerwującego obowiązek uiszczenia opłaty rezerwacyjnej, jednak jej wysokość nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia nieruchomości.

Opłata rezerwacyjna jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu w przypadku, gdy:

  1. rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu,
  2. deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej,
  3. deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.

Dodatkowo, w przypadku gdy umowa, o której mowa w art. 3 albo art. 4 nowej ustawy deweloperskiej, została poprzedzona umową rezerwacyjną, a sprzedawca nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości.

W powyższym zakresie należy stwierdzić, że nowa ustawa deweloperska zawiera rozwiązania korzystne dla nabywców lokali.



Michał Puk

Prawnik

Michał Puk

Adwokat, Counsel

Michał Puk

Kontakt:

ul. Rondo ONZ 1
00-124 Warszawa