W praktyce obrotu nierzadko zdarzają się sytuacje, w których osoba wpisana do księgi wieczystej jako właściciel, w rzeczywistości nim nie jest. Taka sytuacja może być konsekwencją nabycia prawa własności nieruchomości w drodze nieważnej czynności prawnej, na przykład wskutek zawarcia umowy sprzedaży z pominięciem ustawowego prawa pierwokupu, w drodze przewłaszczenia na zabezpieczenie nieistniejącej wierzytelności, czy też wskutek zawarcia umowy przeniesienia własności w celu umorzenia nieistniejącego długu (datio in solutum).
W takiej sytuacji rzeczywisty właściciel nieruchomości ma prawo żądać przed sądem usunięcia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, w trybie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Co jednak w sytuacji, gdy do takiej nieruchomości zostanie skierowana egzekucja prowadzona przeciwko osobie nieprawidłowo wpisanej do księgi wieczystej jako jej właściciel?
Takim problemem zajął się Sąd Najwyższy w jednym ze swoich ostatnich orzeczeń. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 27 listopada 2020 r. III CZP 83/19 stanął na stanowisku, że wyrok uwzględniający powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wydany przeciwko dłużnikowi nie skutkuje niedopuszczalnością uprzednio skierowanej do tej nieruchomości egzekucji ze względu na jej przedmiot (art. 824 § 1 pkt 2 k.p.c.). Innymi słowy, wyrok uznający, że dłużnik nie jest rzeczywistym właścicielem nieruchomości nie uzasadnia z urzędu umorzenia egzekucji. Oznacza to, że wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej w toku egzekucji z nieruchomości nie zapewni rzeczywistemu właścicielowi pożądanej ochrony prawnej.
Zdaniem Sądu Najwyższego, w takiej sytuacji natomiast właścicielowi nieruchomości niewpisanemu do księgi wieczystej, którego prawo własności naruszono przez skierowanie egzekucji do tej nieruchomości, przysługuje powództwo o zwolnienie od egzekucji (art. 841 § 1 k.p.c.). W drodze powództwa przeciwegzekucyjnego (interwencyjnego) właściciel nieruchomości nieujawniony w księdze wieczystej powinien dochodzić obrony swych praw, naruszonych egzekucją z nieruchomości.
W tym kontekście należy zwrócić, że powództwo interwencyjne z art. 841 § 1 k.p.c. należy wnieść w terminie miesiąca od dnia dowiedzenia się o naruszenia prawa. Jeżeli dłużnik wpisany do księgi wieczystej zaprzecza prawu własności nieujawnionego właściciela, pozwanymi w takim procesie są zarówno wierzyciel prowadzący egzekucję, jak i dłużnik wpisany jako właściciel do księgi wieczystej.
Interpretacja przepisów przyjęta przez Sąd Najwyższy niewątpliwie służy w większym stopniu ochronie interesu wierzycieli prowadzących egzekucję z nieruchomości. Po pierwsze, znacząco ogranicza czas, w którym możliwe jest dochodzenie praw przez nieujawnionego właściciela. Po drugie, przyznaje wierzycielowi status strony postępowania (pozwany), umożliwiając tym samym czynną jego interesu.
Chcesz wiedzieć więcej na temat sporów sądowych dotyczących nieruchomości? Skontaktuj się z nami.
