Aktualności

Nowa ustawa deweloperska – UOKiK i Rząd chcą zwiększyć ochronę nabywców nieruchomości

Aktualnie Rząd pracuje nad projektem nowej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zwanej potocznie również ustawą deweloperską. Projektowana ustawa ma zastąpić dotychczas obowiązującą ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Projekt nowej ustawy deweloperskiej został przygotowany przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). W założeniu Prezesa UOKiK nowa ustawa powinna zwiększyć ochronę nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego poprzez wyeliminowanie ryzyka utraty przez nabywców nieruchomości środków finansowych wpłacanych na rachunki powiernicze.
W ocenie Prezesa UOKiK obecnie ryzyko to wiąże się przede wszystkim z otwartym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym oferowanym bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji bankowej albo ubezpieczeniowej. Taka forma rachunku powierniczego jest aktualnie najczęściej stosowana w umowach deweloperskich, co rodzi ryzyko utraty środków wpłacanych na otwarty rachunek powierniczy w przypadku:

  • upadłości dewelopera,
  • nie przeniesienia przez dewelopera na nabywcę własności lokalu lub domu w terminie określonym w umowie deweloperskiej,
  • nierozpoczęcia przez dewelopera budowy albo braku kontynuacji budowy rozpoczętej,
  • wypowiedzenia umowy o prowadzenie gwarancji bankowej albo ubezpieczeniowej przez bank (w sytuacji np. zaprzestania budowy).

W świetle projektu nowej ustawy deweloperskiej zwiększenie ochrony środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę na rachunek powierniczy ma polegać przede wszystkim na ustanowieniu Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny stanowić będzie wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym.

Środki tego Funduszu będą pochodzić przede wszystkim z następujących źródeł:

  • ze składek należnych od deweloperów w wysokości ustalanej przez Ministra do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, nie wyższej jednak niż 5% wpłaty dokonanej przez nabywcę na otwarty rachunek powierniczy lub 1% wpłaty dokonanej przez nabywcę na zamknięty rachunek powierniczy;
  • z odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym Funduszu oraz przychodów z lokat środków Funduszu;
  • z roszczeń regresowych;
  • z wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera;
  • ze środków uzyskanych przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny z pożyczek i kredytów na rzecz Funduszu;

Zgodnie z założeniami projektu, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będzie przeznaczony między innymi do:

  1. zwrotu wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy zawartej z deweloperem w przypadku:
    1. upadłości dewelopera,
    2. odstąpienia od umowy przez nabywcę w przypadkach przewidzianych w ustawie;
  2. zwrotu wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy albo zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, w związku z realizacją umowy zawartej
    z deweloperem w przypadku zawieszenia działalności banku przez KNF lub złożenia przez bank wniosku o ogłoszenie upadłości.

W opinii krytyków projektu ustawy deweloperskiej, wprowadzenie przymusowego Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego spowoduje wzrost cen nieruchomości na rynku pierwotnym wskutek przerzucenia na nabywców kosztów opłat wnoszonych przez deweloperów do Funduszu.

Warto zaznaczyć, iż UOKiK, wycofał się z niektórych pierwotnego pomysłu całkowitej likwidacji otwartego rachunku powierniczego, co w powszechnej opinii przedstawicieli branży deweloperskiej skutkowałoby wyeliminowaniem z rynku wielu mniejszych firm deweloperskich, głównie z polskim kapitałem, przede wszystkim dlatego, że bez możliwości stosowania otwartego rachunku powierniczego nie byłyby one w stanie sfinansować kosztów realizowanych inwestycji.

Na dzień dzisiejszy projekt nie został jeszcze skierowany do Sejmu. Projekt jest w trakcie opiniowania w toku prac legislacyjnych na etapie rządowym.

Zapraszamy do skorzystania z usług naszej Kancelarii z zakresu:

  • doradztwa prawnego przy transakcjach na rynku nieruchomości, w tym przy umowach deweloperskich
  • reprezentacji w sporach dotyczących wykonania umów deweloperskich, zarówno po stronie deweloperów, jak i po stronie nabywców nieruchomości,
  • doradztwa przy planowaniu inwestycji deweloperskich.


Marcin Kręglewski

Prawnik

Marcin Kręglewski

Adwokat, Counsel

Marcin Kręglewski

Kontakt:

ul. Rondo ONZ 1
00-124 Warszawa