Nowa ustawa deweloperska – ochrona nabywców nieruchomości
Zespół adwokatów ds. nabywania nieruchomości informuje, że polski ustawodawca planuje istotne zmiany w prawie deweloperskim. Nowe przepisy prawa dotyczyć będą wszystkich zaineresowanych kupnem nieruchomości w Polsce. Przepisy mają chronić m.in. nabywców w dużych miastach jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Poznań. Prawa nabywców nieruchomości od deweloperów oraz obowiązki przedsiębiorców trudniących się działalnością deweloperską:
- zostaną zabezpieczone nową Ustawą z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym,
- która zastąpi obowiązującą od 2012 roku i wielokrotnie krytykowaną dotychczasową Ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Nowe prawo stanowi odpowiedź na częste przypadki ogłaszania upadłości przez deweloperów. Z uwagi na niewystarczające regulacje prawnych w tej materii, interesy potencjalnych nabywców nie są w takich okolicznościach dostatecznie chronione. W takiej sytuacji nabywcy ponoszą finansowe konsekwencje upadłości deweloperów.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – bezpieczniejszy zakup mieszkania lub domu
Nowe przepisy wprowadzają przede wszystkim instytucję Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Zgodnie ze proponowaną regulacją, aby zapewnić ochronę wpłat dokonywanych przez kupującego mieszkanie / dom, deweloper zobowiązany będzie utworzyć otwarty lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Obecnie otwarte rachunki powiernicze oferowane są z gwarancją ubezpieczeniową lub bankową. Ponadto będzie również zobligowany do opłacania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Środki tam zgromadzone będą stanowić m. in. przedmiotowe składki, ale również wpływy z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w sytuacji upadłości dewelopera. Oznacza to, że obowiązujące już teraz rozwiązania zostaną wzbogacone o dodatkowy element w postaci utrzymywania przez deweloperów Funduszu, z którego środki będą mogły zostać wykorzystane na spłatę nabywców.
Umowa rezerwacyjna z deweloperem
Ustawa kodyfikuje, tzn. reguluje ustawowo tzw. umowę rezerwacyjną mieszkania / domu. Dotychczas umowa rezerwacyjna nieruchomości była regularnie stosowana w stosunkach nabywca- deweloper ale z uwagi na brak regulacji ustawowych, jej kształt zależy najczęściej od woli silniejszej strony umowy, czyli dewelopera. Nowa ustawa ma na celu ukrócenie różnego rodzaju niedozwolonych praktyk, wprowadzając ustawowe wymogi i podstawy do zawarcia umowy rezerwacyjnej. Umowa taka może poprzedzać zawarcie każdego z kontraktów, a więc umowy deweloperskiej, umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu, czy umowy sprzedaży i może mieć nieodpłatny charakter. Umowa rezerwacyjna mieszkania lub domu musi zostać zawarta na piśmie, ponadto muszą się w niej znaleźć konkretne informacje, w tym cena lokalu, wysokość opłaty rezerwacyjnej czy czas rezerwacji. Ustanowiono również maksymalna wysokość opłaty rezerwacyjnej (1% ceny lokalu lub domu określonej w prospekcie informacyjnym).
Prospekt informacyjny dot. kupna nieruchomości
Częścią umowy deweloperskiej i umowy rezerwacyjnej będzie również prospekt informacyjny. Deweloper zobowiązany będzie załączyć do niego m.in. szkic osiedla, na którym ma powstać przedmiotowa inwestycja. Będzie również musiał zawrzeć tam informację o obiektach znajdujących się w pobliżu nieruchomości, które mogą wpływać na życie mieszkańców. Nowa ustawa wprowadza wymóg doręczenia prospektu informacyjnego każdej osobie zainteresowanej kupnem nieruchomości. Dotychczas deweloper zobowiązany był go doręczyć wyłącznie na żądanie.
Naruszenie umowy rezerwacyjnej
Istotna jest również zmiana wysokości kwoty, którą deweloper musi zwrócić w przypadku niewywiązania się z umowy rezerwacyjnej mieszkania lub domu. Dotychczas w takiej sytuacji zobowiązany był on do zwrotu wyłącznie kwoty wpłaconej przez potencjalnego nabywcę tytułem opłaty rezerwacyjnej. Obecnie obowiązek ten rozszerzono na wypłatę rezerwującemu kolejnej kwoty w takiej samej wysokości. Opłata rezerwacyjna będzie więc wówczas zwracana podwójnie. Obowiązek ten będzie teraz wynikał z przepisów prawa, a sama kwota rezerwacji będzie de facto pełniła funkcję specyficznego zadatku.
Prospekt informacyjny dot. kupna nieruchomości
Odmienne będą również zasady ubiegania się przez dewelopera o kredyt inwestycyjny. Nowe regulacje wprowadzają obowiązek podpisania przez dewelopera umowy z generalnym wykonawcą, umowy rachunku powierniczego oraz umowy kredytu, zanim zostanie zawarta jakakolwiek umowa rezerwacyjna nieruchomości.
Wejście w życie – ochrona nabywców nieruchomości
Nowelizacja co do zasady wejdzie w życie dnia 1 lipca 2022 roku, część jednak obowiązuje już od lipca bieżącego roku (przepisy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym).
Masz pytania dot. kupna mieszkania w Polsce ?
Jeżeli masz pytania dot. kupna mieszkania w Polsce, a w szczególności dotyczące ochrony nabywców nieruchomości, umowy rezerwacyjnej lub Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego skontaktuj się z naszą Kancelarią prawa nieruchomości w Warszawie, Poznaniu, Krakowie lub Wrocławiu.
