W ostatnim czasie zapadły dwa istotne wyroki sądów administracyjnych w sprawie odpowiedzialności administracyjnej za tzw. samowolę budowlaną. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 lipca 2018 r. , sygn. akt: II OSK 2066/16 oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z dnia 6 listopada 2018 r., sygn. akt: II SA/Ol 606/18, zajęły stanowisko, zgodnie z którym w postępowaniu w przedmiocie legalizacji obiektu wybudowanego organ nadzoru budowlanego ma obowiązek ustalenia, czy inwestorowi przysługuje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Przywołane orzeczenia sądów administracyjnych wpisują się w szerszą linię orzeczniczą wskazującą na konieczność każdorazowego ustalania przez organy nadzoru budowlanego, komu przysługuje tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Tylko bowiem taki podmiot może być adresatem praw i obowiązków wynikających z decyzji dotyczących legalizacji samowoli budowlanej albo rozbiórki obiektu budowlanego albo jego przywrócenia do stanu zgodnego z prawem.
W praktyce oznaczać to może istotne ryzyko dla nabywcy zabudowanej nieruchomości lub poszczególnego lokalu mieszkalnego albo komercyjnego, które wybudowano lub, w których wykonano roboty budowlane niezgodnie z prawem. Nabywca takiej nieruchomości może bowiem zostać narażony na konieczność legalizacji samowoli budowlanej dokonanej przez poprzedniego właściciela oraz uiszczenia opłaty legalizacyjnej, której wysokość jest uzależniona od rodzaju oraz wielkości obiektu budowlanego i może wynieść nawet kilkadziesiąt lub kilkaset tysięcy złotych.
Z powyższego wynika jasny wniosek, że każda transakcja, której przedmiotem jest nieruchomość wymaga uprzedniego, dokładnego zbadania historii wniesionego na niej obiektu budowlanego lub prowadzonych robót budowlanych pod kątem istnienia ryzyka ewentualnej samowoli budowlanej, możliwości jej legalizacji i potencjalnych sankcji ze strony organu nadzoru budowlanego wobec nabywcy nieruchomości. Ponadto rzetelna analiza stanu prawnego nieruchomości przed dokonaniem transakcji może pozwolić przynajmniej na częściowe przerzucenie ryzyka prawnego i ekonomicznego na zbywcę poprzez zawarcie w umowie odpowiednich klauzul gwarancyjnych oraz ustanowienie zabezpieczeń.
Nasza Kancelaria posiada zespół specjalistów z zakresu nieruchomości i prawa budowlanego, który zajmuje się wykonywaniem audytów stanu prawnego nieruchomości oraz doradztwem przy transakcjach nabywania lub najmu nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych. Zachęcamy do kontaktu z naszą Kancelarią celem poznania oferty w zakresie powyższych usług.
