Aktualności

Projekt ustawy o REIT – kontrowersje wokół ograniczenia zakresu działalności inwestycyjnej REIT do nieruchomości mieszkalnych

Projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości (FINN), czyli polskiego odpowiednika REIT, nad którym obecnie trwają prace w Sejmie, wywołał ożywioną dyskusję wśród polityków, prawników oraz przedstawicieli branży nieruchomości, co do zasadności ograniczenia zakresu zastosowania ustawy do nieruchomości mieszkalnych.

Założenia projektu

Projekt ustawy stanowi, że przedmiotem przeważającej działalności FINN lub jej spółek zależnych, jest najem nieruchomości mieszkalnych. Posiadanie statusu FINN uzależnione będzie między innymi od:

  1. utrzymywania wartości stanowiących jej własność nieruchomości mieszkalnych oraz udziałów lub akcji spółek zależnych na poziomie nie niższym niż 80% wartości bilansowej aktywów firmy;
  2. uzyskiwania co najmniej 90% przychodów z tytułu najmu nieruchomości mieszkalnych stanowiących jej własność lub z odpłatnego zbycia tych nieruchomości, które były przed ich zbyciem wynajmowane przez FINN co najmniej przez rok, lub z tytułu udziałów w spółkach zależnych lub ze sprzedaży udziałów lub akcji spółek zależnych;
  3. uzyskiwania przychodów z co najmniej pięciu nieruchomości mieszkalnych położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Projekt ustawy definiuje nieruchomość mieszkalną jako:

  1. budynek mieszkalny lub udział w takim budynku wraz z gruntem lub udziałem w gruncie albo prawem użytkowania wieczystego gruntu lub udziałem w takim prawie, które są związane z tym budynkiem;
  2. lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, wraz z gruntem lub udziałem w gruncie albo prawem użytkowania wieczystego gruntu lub udziałem w takim prawie, które są związane z tym lokalem;
  3. lokal, do którego przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,
  4. budynek lub lokal stanowiący odrębną nieruchomość wraz z gruntem lub udziałem w gruncie albo prawem użytkowania wieczystego gruntu lub udziałem w takim prawie wykorzystywany:
  • do prowadzenia placówki zapewniającej całodobową opiekę osobom niepełnosprawnym, przewlekle chorym lub osobom w podeszłym wieku;
  • do celów służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych uczniów, nauczycieli, słuchaczy, studentów, doktorantów lub nauczycieli akademickich, a w szczególności do prowadzenia internatów, akademików i domów studenckich.

Ponadto zgodnie z projektem ustawy, budynek uznaje się za mieszkalny, jeżeli co najmniej 70% całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku, określonej zgodnie z przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, wykorzystywane jest do celów służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Kontrowersje

Projekt ustawy wyraźnie ogranicza zakres dopuszczalnej działalności FINN do nieruchomości mieszkalnych, wyłączając możliwość inwestowania w nieruchomości komercyjne. W ocenie wielu przedstawicieli branży nieruchomości takie ograniczenie jest nieuzasadnione i może skutkować mniejszym zainteresowaniem inwestorów na zakup akcji FINN. Ministerstwo Finansów odpiera te zarzuty wskazując, że podstawowym celem ustawy jest rozwój rynku najmu nieruchomości mieszkalnych w Polsce, a przewidziane w ustawie preferencje podatkowe mają zachęcić inwestorów do lokowania kapitału w tym sektorze rynku nieruchomości.

Innym praktycznym problemem w stosowaniu przepisów ustawy może być kwestia zakwalifikowania garażu jako nieruchomości mieszkalnej. Projekt ustawy nie precyzuje bowiem, czy powierzchnia garażu znajdującego się w bryle budynku będzie zaliczana do powierzchni użytkowej budynku służącej do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Może to stanowić istotny problem w sytuacji garaży stanowiących odrębny przedmiot własności (posiadających odrębną księgę wieczystą), a także garaży stanowiących część wspólną budynku, w którym nie wyodrębniono samodzielnych lokali mieszkalnych. W takich sytuacjach garaże mogą nie być uznawane za część powierzchni mieszkalnej, a tym samym nie zaliczać się do wymaganej ustawą minimalnej powierzchni użytkowej budynku (70%). W takich sytuacjach zachowanie statusu budynku mieszkalnego na potrzeby ustawy o FINN uzależnione będzie od tego, czy powierzchnia takich garaży wraz z innymi niemieszkalnymi częściami powierzchni budynku nie przekroczy 30% całkowitej powierzchni użytkowej budynku.

Na powyższy problem zwrócił uwagę Sąd Najwyższy opiniując projekt ustawy na etapie procesu legislacyjnego. Do tej pory Sejm nie prowadził poprawek do projektu ustawy w powyższym zakresie.

Więcej informacji na temat projektu ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości, a także usług naszej Kancelarii w zakresie tworzenia i rejestracji FINN znajdą Państwo na  info@dudkowiak.com



Marcin Kręglewski

Adwokat

Marcin Kręglewski

Adwokat, Counsel

Marcin Kręglewski

Kontakt:

ul. Rondo ONZ 1
00-124 Warszawa