W nadchodzącym 2019 roku nastąpią istotne zmiany w sektorze nieruchomości mieszkaniowych. Oprócz procedowanej obecnie w parlamencie ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości (polskiego odpowiednika REIT), która prawdopodobnie wejdzie w życie w trakcie 2019 roku, z dniem 1 stycznia 2019 roku nastąpią istotne zmiany związane z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.
Prawo użytkowania wieczystego obowiązuje w polskim systemie prawnym od lat 60-tych XX wieku. Prawo użytkowania wieczystego uprawnia użytkownika do wyłącznego korzystania z gruntu w granicach określonych przepisami prawa, zasadami współżycia społecznego oraz warunkami umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Prawo użytkowania wieczystego jest prawem zbywalnym. W odróżnieniu od prawa własności, oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje na określony czas (co do zasady 99 lat), jednakże istnieje możliwość przedłużenia okresu użytkowania wieczystego na dalszy okres, co w praktyce jest regułą. Ponadto użytkownik wieczysty ma obowiązek uiszczania na rzecz właściciela gruntu (Skarbu Państwa lub odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego) opłatę roczną.
Prawo użytkowania wieczystego występuje na szeroką skalę na gruntach Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. Umożliwia ono wykorzystanie gruntów państwowych lub samorządowych znajdujących się na obszarach miast na potrzeby budownictwa mieszkalnego.
Uchwalone w 2018 roku przepisy zakładają przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Wskutek przekształcenia użytkownik wieczysty gruntu stanie się jego właścicielem. Co istotne przekształcenie następuje z mocy prawa, zatem dotychczasowy użytkownik wieczysty nie będzie musiał występować do sądu lub organu z żądaniem przekształcenia prawa. Natomiast ujawnienie nowego właściciela gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków następować będzie na podstawie stosownego zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie. Zaświadczenie będzie wydawane z urzędu przez właściwe organy reprezentujące dotychczasowych właścicieli.
Przekształcenie wiązać się będzie z obowiązkiem uiszczenia opłaty za przekształcenie na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu. Wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Opłata jest wnoszona przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia, jednakże nowy właściciel gruntu w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty może dokonać
z góry jednorazowej opłaty w kwocie pozostającej do spłaty.
Podkreślenia wymaga, że przekształcenie użytkowania wieczystego z mocy prawa obejmie wyłącznie grunty zabudowane wyłącznie budynkami:
- mieszkalnymi jednorodzinnymi,
- mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub
- o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.
Przekształcenie nie obejmie zatem gruntów zabudowanych budynkami posiadającymi lokale mieszkalne, w których jednak co najmniej połowa liczby lokali to lokale użytkowe. Ponadto nie dojdzie do przekształcenia gruntów, posiadających odrębną od budynku mieszkalnego księgę wieczystą, na których usytuowane są garaże, pomieszczenia gospodarcze czy drogi dojazdowe do budynku.
Powyższe oznacza, że nowe przepisy nie rozwiązują kompleksowo problemu użytkowania wieczystego gruntów przeznaczonych na cele mieszkalne.
Więcej informacji na temat nowych przepisów oraz usług naszej Kancelarii w zakresie nieruchomości znajdą Państwo na info@dudkowiak.com
