Aktualności

Sąd Najwyższy zmienia zdanie w sprawie rozliczania hipoteki przy podziale majątku

Sąd Najwyższy zmienia zdanie w sprawie rozliczania hipoteki przy podziale majątku

W tym roku Sąd Najwyższy podjął dwie uchwały (uchwała z dnia 28 marca 2018, sygn. III CZP 21/18 oraz uchwała z dnia 25 lipca 2019, sygn. III CZP 14/19), w których określił zasady rozliczania hipoteki w przypadku podziału majątku wspólnego małżonków. Po pierwsze, Sąd Najwyższy przyjął, że w sprawie o podział majątku wspólnego małżonków, obejmującego nieruchomość obciążoną hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy, sąd - przyznając tę nieruchomość na własność jednego z nich - ustala jej wartość z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego, chyba że zachodzą istotne powody przemawiające za jego uwzględnieniem. Po drugie, małżonek, który po uprawomocnieniu się postanowienia o podziale majątku wspólnego wykonał zobowiązanie zabezpieczone hipoteką ustanowioną na wspólnej nieruchomości, może dochodzić od drugiego małżonka zwrotu obciążającej go z tego tytułu części. Innymi słowy, Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że zadłużenie hipoteczne (poza wyjątkowymi sytuacjami) nie może wpływać na wartość nieruchomości ustalaną w postępowaniu o podział majątku, a tym samym nie może skutkować to obniżeniem spłaty od małżonka otrzymującego mieszkanie w wyniku podziału na rzecz drugiego małżonka. Jednakże każdy z małżonków może domagać się rozliczenia z drugim małżonkiem kwot zapłaconych na rzecz banku tytułem spłaty kredytu hipotecznego. Należy mieć bowiem na uwadze, że przyznanie mieszkania jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku nie oznacza zwolnienia drugiego małżonka ze zobowiązań kredytowych wobec banku. Jeżeli bowiem kredyt hipoteczny został zaciągnięty przez oboje małżonków to mimo podziału majątku każdy z nich nadal pozostaje dłużnikiem banku. Oznacza to, że bank jest uprawniony domagać się od każdego z małżonków jako kredytodawców zapłaty ustalonych rat kredytu. Różnica po podziale majątku jest jedynie taka, że małżonek przejmujący mieszkanie obciążone hipoteką staje się wyłącznym dłużnikiem rzeczowym banku.

Podkreślenia jednak wymaga, że Sąd Najwyższy dopuścił w wyjątkowych sytuacjach możliwość umniejszenia wartości nieruchomości o wysokość zadłużenia hipotecznego. Zdaniem Sądu Najwyższego może to nastąpić z uwagi na szczególną osobistą lub majątkową sytuację byłych małżonków albo w sytuacji dysproporcji wartości obciążenia i wartości nieruchomości. Wydaje się, że w praktyce taka sytuacja będzie mieć miejsce, gdy sytuacja majątkowa małżonka nieprzejmującego mieszkania, uzasadnia przypuszczenie, że nie będzie on partycypował w spłatach rat kredytu oraz nie będzie możliwe rozliczenie z nim w przyszłości rat spłaconych w całości przez drugiego małżonka.

Powyższe orzeczenia zmieniają dotychczasowe stanowisko Sądu Najwyższego. We wcześniejszych orzeczeniach Sąd Najwyższy wyrażał stanowisko, zgodnie z którym wartość nieruchomości, będącej przedmiotem podziału majątku wspólnego, powinna być ustalona przy uwzględnieniu hipoteki obciążającej ten lokal (tak m.in. postanowienie SN z 26.10.2011, sygn. I CSK 41/11). Stosując się do tego stanowiska, sądy odliczały wartość zadłużenia hipotecznego od wartości nieruchomości, obniżając tym samym wartość spłaty przyznawanej drugiemu z małżonków.

Należy spodziewać się, że zmiana w orzecznictwie Sądu Najwyższego przełoży się wprost na praktykę sądów rejonowych i okręgowych orzekających w sprawach podziałowych, które powinny odstąpić od dotychczasowej praktyki umniejszania wartości nieruchomości o wartość zadłużenia hipotecznego. Wydaje się również, że przywołane wyżej uchwały Sądu Najwyższego znajdą zastosowanie także do analogicznych spraw związanych z podziałem majątku spółki cywilnej oraz ze zniesieniem współwłasności nieruchomości nie objętej wspólnością małżeńską.

Zmiana zasad rozliczenia hipoteki nie eliminuje problemu spłaty kredytu po podziale majątku. Orzeczenie podziałowe sądu nie zamyka bowiem definitywnie kwestii rozliczeń spłat zadłużenia hipotecznego pomiędzy uczestnikami podziału. W związku z tym rekomendowanym rozwiązaniem jest dokonanie umownego podziału majątku lub zniesienia współwłasności nieruchomości oraz dokonanie rozliczeń wraz z uzyskaniem zgody banku (o ile to możliwe) na zwolnienie z długu kredytowego tego uczestnika podziału, który nie przejmuje własności nieruchomości. Niejednokrotnie wiąże się to z długimi i trudnymi negocjacjami pomiędzy uczestnikami podziału i bankiem. Zwykle jednak ugoda stron jest lepszym rozwiązaniem niż długie i kosztowne postępowanie sądowe.



Marcin Kręglewski

Prawnik

Marcin Kręglewski

Adwokat, Counsel

Marcin Kręglewski

Kontakt:

ul. Rondo ONZ 1
00-124 Warszawa