W dniu 16 maja 2019 r. Sąd Najwyższy w sprawie o sygn. akt: III CZP 1/19 podjął uchwałę, która ma niezwykle doniosłe znaczenie dla powszechnych w Polsce inwestycji budowlanych polegających na budowie domów jednorodzinnych obejmujących dwa odrębne lokale mieszkalne, a w szczególności domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej i szeregowej.
Przepis art. 3 pkt 2a) ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane definiuje budynek mieszkalny jednorodzinny jako budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
Z kolei przepis art. 2 ust. 1c zd. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowi, że odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne.
Jak zatem wynika z obowiązujących przepisów prawa, domy jednorodzinne mogą składać się maksymalnie z dwóch wyodrębnionych lokali mieszkalnych, niezależnie od tego czy mają charakter zabudowy wolno stojącej, bliźniaczej, szeregowej, czy grupowej.
Biorąc pod uwagę powyższe, należy wskazać, iż Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 16 maja 2019 r., III CZP 1/19 stwierdził, że „Wygaśnięcie odrębnej własności lokalu na skutek jego zburzenia powoduje ustanie odrębnej własności drugiego lokalu, natomiast udziały w nieruchomości wspólnej, związane dotychczas z własnością dwóch lokali, przekształcają się w udziały we współwłasności gruntu zabudowanego budynkiem stanowiącym jego część składową i obejmującym jeden lokal”.
Analizowane w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2019 r., III CZP 1/19, ustanie odrębnej własności lokalu na skutek wyburzenia drugiego z lokali, powodujące wygaśnięcie jego odrębnej własności, ma istotne znaczenie właśnie dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, które mogą składać się maksymalnie z dwóch odrębnych lokali. Wszakże instytucja odrębnej własności lokalu ma sens wyłącznie wówczas, gdy na takiej nieruchomości wyodrębnione są właśnie dwa lokale, co potwierdza Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 listopada 2010 r., III CZP 85/10, w której stwierdzono, że w budynku, który obejmuje tylko jeden lokal, nie można ustanowić odrębnej własności tego lokalu.
W konsekwencji, wygaśnięcie odrębnej własności jednego z lokalu z mocy samego prawa prowadzi do ustania odrębnej własności drugiego z lokali, co jest zdarzeniem niekorzystnym dla właściciela drugiego z tych lokali. Należy bowiem wskazać, iż nie tylko zostaje on pozbawiony prawa własności obejmującego wyodrębniony lokal, to także ma on pewne obowiązki wobec dotychczasowego właściciela zburzonego lokalu.
Wskutek analizowanego zdarzenia, pomiędzy dotychczasowymi właścicielami dwóch wyodrębnionych lokali, z którymi związane były udziały w nieruchomości wspólnej, stanowiącej najczęściej grunt przed budynkiem, powstaje stosunek współwłasności ułamkowej w całej nieruchomości. Charakter prawa własności takiej nieruchomości de facto cofa się do stanu sprzed ustanowienia odrębnej własności lokali.
Powyższe oznacza, iż dotychczasowy właściciel wyburzonego lokalu, będąc współwłaścicielem nieruchomości posiadającym ½ udziału, może żądać od drugiego współwłaściciela, a dotychczasowego właściciela drugiego z odrębnych lokali, który nie podlegał wyburzeniu, dopuszczenia do współposiadania i korzystania z nieruchomości, a także rozliczenia wszelkich pożytków i innych przychodów oraz wydatków i ciężarów związanych z nieruchomością.
Zgłoszenie takich roszczeń może być bardzo dotkliwe dla drugiego ze współwłaścicieli, który od lat stale zamieszkuje lokal stanowiący dotychczas jego odrębną własność, bądź czerpie pożytki z jego wynajmu. Będzie on bowiem zobowiązany uwzględnić interesy drugiego ze współwłaścicieli, który nie uczestniczy w tych pożytkach, ani osobiście nie korzysta z lokalu.
