Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. 2017, poz. 1161) (dalej: „o.g.u.”) osoba powodująca utratę albo ograniczenie wartości użytkowej gruntów jest obowiązana do ich rekultywacji na własny koszt. Obowiązek rekultywacji stwierdzony jest w decyzji starosty.
Częstym błędem przy transakcjach nieruchomościami objętymi obowiązkiem rekultywacji np. będącymi obszarem działalności górniczej jest przekonanie sprzedającego, że obowiązek rekultywacji przechodzi z mocy prawa na nabywcę nieruchomości. Błąd ten wynika w dużej mierze z analogicznego traktowania decyzji rekultywacyjnych oraz decyzji zezwalających na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej lub leśnej. W przypadku tych ostatnich, obowiązek uiszczania należności i opłat rocznych przechodzi na nabywcę nieruchomości, co wynika wprost z przepisów ustawy (art. 12 ust. 3 i 4 o.g.u.).
Natomiast obowiązek rekultywacji określony w decyzji administracyjnej, jak wskazuje się w orzecznictwie, powiązany jest każdorazowo z działalnością powodującą utratę albo ograniczenie wartości użytkowej gruntów. Wynikający z ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych bezwzględny obowiązek rekultywacji, skonkretyzowany w decyzji administracyjnej, ma charakter publicznoprawny i stanowi realizację zasady bezpieczeństwa ekologicznego i ochrony środowiska wynikającej z art. 74 ust. 1 i 2 Konstytucji RP. Nie może być on zatem przeniesiony na nabywcę w drodze umowy sprzedaży nieruchomości lub innej umowy zobowiązującej nabywcę przeprowadzenia rekultywacji terenu (por. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 sierpnia 2018 r. II OSK 2090/16).
Zmiana osoby zobowiązanej do rekultywacji na podstawie art. 20 ust. 6 o.g.u. w świetle dominującego orzecznictwa jest dopuszczalna wyłącznie na rzecz innej osoby powodującej utratę albo ograniczenie wartości użytkowej gruntów w rozumieniu art. 20 ust. 1 o.g.u. (por. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Lublinie z dnia 26 kwietnia 2019 r. I SA/Lu 947/18).
Brak możliwości swobodnego przeniesienia obowiązku rekultywacji na nabywcę nieruchomości oznacza ryzyko transakcyjne, które sprzedający musi wziąć pod uwagę w umowie zbycia nieruchomości. W interesie sprzedającego jest w takiej sytuacji zapewnienie sobie prawa dostępu do zbywanej nieruchomości w celu realizacji obowiązku rekultywacji, bez narażania się na między innymi na ryzyko nałożenia opłaty podwyższonej w razie niezakończenia rekultywacji w terminie (art. 20 ust. 4 o.g.u.).
