Uchwalona w związku z epidemią COVID-19 tzw. tarcza antykryzysowa (ustawa o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych z dnia 2 marca 2020 roku z późniejszymi zmianami z dnia 31 marca 2020 roku) przewiduje środki prawne mające stanowić wsparcie dla najemców lokali usługowych oraz innego rodzaju powierzchni w wielkopowierzchniowych obiektach handlowych.
Zwolnienie z czynszu wskutek czasowego wygaśnięcia umowy najmu
Najdalej idącym i jednocześnie najbardziej kontrowersyjnym środkiem wsparcia najemców jest przewidziane w art. 15ze ust. 1 ww. ustawy czasowe wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do używania powierzchni handlowej. Wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań oznacza, że najemca zostaje z mocy prawa zwolniony z obowiązku uiszczania jakichkolwiek opłat należnych wynajmującemu (czynsz, opłaty serwisowe, opłaty marketingowe), a także z innych obowiązków wynikających z najmu (np. obowiązek utrzymania lokalu w stanie niepogorszonym oraz wykonywania remontów i napraw). Z drugiej strony wygaśnięcie zobowiązań po stronie wynajmującego może oznaczać, że w okresie czasowego wygaśnięcia najmu nie będzie miał on obowiązku udostępniania lokalu najemcy czy też zapewniania mu niezbędnych mediów w postaci energii elektrycznej czy ogrzewania. W skrajnych przypadkach może to narazić najemcę na szkody z powodu zepsucia lub uszkodzenia towarów lub urządzeń najemcy znajdujących się w lokalu będącym przedmiotem najmu, do których najemca może zostać pozbawiony dostępu.
Najemcy objęci zwolnieniem
Opisany wyżej mechanizm czasowego wygaśnięcia zobowiązań z umowy najmu dotyczy wyłącznie najemców powierzchni w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2, których działalność została zakazana na podstawie przepisów prawa w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii.
Aktualnie zakaz działalności w obiektach o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2, regulują przepisy Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii z dnia 31 marca (Dz. U. z 2020 r. poz. 566). Zgodnie z nimi zakaz obejmuje:
- handel detaliczny przez właścicieli i najemców powierzchni handlowych, z wyłączeniem właścicieli i najemców, których przeważająca działalność polega na sprzedaży:
- żywności w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 25 sierpnia 2006 r. o bezpieczeństwie żywności i żywienia (Dz.U. z 2019 r. poz. 1252 oraz z 2020 r. poz. 284 i 285),
- produktów kosmetycznych w rozumieniu art. 2 pkt 9 ustawy z dnia 4 października 2018 r. o produktach kosmetycznych (Dz.U. poz. 2227) innych niż przeznaczone do perfumowania lub upiększania,
- artykułów toaletowych,
- środków czystości,
- produktów leczniczych w rozumieniu art. 2 pkt 32 ustawy z dnia 6 września 2001 r. - Prawo farmaceutyczne (Dz.U. z 2019 r. poz. 499, z późn. zm.4)), w tym w aptekach lub punktach aptecznych,
- wyrobów medycznych w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 38 ustawy z dnia 20 maja 2010 r. o wyrobach medycznych (Dz.U. z 2020 r. poz. 186),
- środków spożywczych specjalnego przeznaczenia żywieniowego w rozumieniu art. 3 ust. 3 pkt 43 ustawy z dnia 25 sierpnia 2006 r. o bezpieczeństwie żywności i żywienia,
- gazet,
- artykułów budowlanych lub remontowych,
- artykułów dla zwierząt domowych lub
- paliw;
- prowadzenie działalności usługowej przez właścicieli lub najemców powierzchni usługowej, z wyłączeniem właścicieli lub najemców, których przeważająca działalność polega na świadczeniu usług: medycznych, bankowych, pocztowych, ubezpieczeniowych, pralniczych lub gastronomicznych polegających jedynie na przygotowywaniu i dostarczaniu żywności;
- prowadzenie handlu detalicznego lub prowadzenie działalności usługowej na wyspach handlowych.
Przepisy tarczy antykryzysowej dotyczącej wstrzymania zobowiązań najemcy nie dotyczą natomiast najemców powierzchni handlowych i usługowych w innych obiektach niż wielkopowierzchniowe obiekty handlowe, np. lokali w biurowcach, kamienicach czy wolnostojących budynkach komercyjnych o powierzchni do 2000 m2.
Przedłużenie umowy najmu jako warunek zwolnienia?
Jednocześnie przepis art. 15ze ust. 2 wspomnianej ustawy nakłada na najemców obowiązek złożenia wynajmującemu bezwarunkowej i wiążącej oferty woli przedłużenia obowiązywania najmu na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Najemca powinien złożyć ofertę przedłużenia najmu w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu.
Nie jest do końca jasne, jakie skutki prawne spowoduje niewywiązanie się przez najemcę z obowiązku złożenia oferty wynajmującemu. Przepis art. 15ze ust. 2 in fine wskazuje, że postanowienia przewidujące czasowe wstrzymanie zobowiązań z umowy najmu przestają wiązać wynajmującego z chwilą bezskutecznego upływu terminu na złożenie oferty. Mimo wadliwej redakcji tego przepisu wydaje się, że zamiarem ustawodawcy jest ścisłe powiązanie obowiązku złożenia oferty przedłużenia najmu z możliwością skorzystania ze zwolnienia z czynszu oraz innych obowiązków najemcy. Innymi słowy, od decyzji najemcy zależy, czy chce skorzystać z czasowego zwolnienia ze zobowiązań wynikających z umowy na czas przestoju. Aby móc skorzystać z takiego dobrodziejstwa musi w najpóźniej w terminie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu działalności złożyć ofertę przedłużenia umowy najmu. W przeciwnym razie wynajmujący nie będzie związany przepisem art. 15ze ust. 1 i będzie mógł domagać się od najemcy wykonania zobowiązań za okres przestoju.
Wydaje się, że powyższa wykładnia jest zgodna z ratio legis omawianych przepisów. Z jednej strony bowiem ustawodawca zwalnia najemców z należnych opłat na rzecz wynajmującego, z drugiej jednak umożliwia wynajmującemu uzyskanie przynajmniej częściowej i odroczonej w czasie rekompensaty finansowej w postaci przedłużonego okresu najmu.
Stosowanie przepisów Kodeksu cywilnego
Omówione wyżej przepisy tarczy antykryzysowej, nie uchybiają właściwym przepisom Kodeksu cywilnego regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej. W praktyce oznacza to, że każda ze stron umowy najmu może skorzystać także ze środków prawnych przewidzianych w Kodeksie cywilnym, takich jak żądanie przed sądem zmiany lub rozwiązania umowy na podstawie art. 3571 Kodeksu cywilnego.
Chcesz wiedzieć więcej na temat zmian w prawie związanych ze stanem epidemii COVID-19? Skontaktuj się z nami.
