Użytkowanie wieczyste nadal popularne
Użytkowanie wieczyste gruntów jest instytucją prawną pochodzącą jeszcze z epoki PRL. Mimo upływu ponad 30 lat od upadku komunizmu w Polsce, nadal wiele gruntów będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego jest przedmiotem użytkowania wieczystego. Dotyczy to w szczególności nieruchomości komercyjnych.
Użytkowanie wieczyste to wyłączne prawo do korzystania z gruntu w granicach określonych przepisami prawa
i zasadami współżycia społecznego oraz umową lub decyzją o oddaniu gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może rozporządzać swoim prawem. Użytkownik wieczysty gruntu staje się jednocześnie właścicielem budynków i obiektów wzniesionych na gruncie przez użytkownika wieczystego lub nabytych przez niego wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu.
Obowiązek zagospodarowania gruntu
Jednym z istotnych obowiązków użytkownika wieczystego gruntu jest zagospodarowanie gruntu zgodnie z celem, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Na użytkownika wieczystego może zostać nałożony obowiązek zabudowy gruntu w określony sposób. W takiej sytuacji umowa lub decyzja ustanawiająca użytkowanie wieczyste powinna ustalać termin rozpoczęcia oraz realizacji zabudowy zgodnej z przeznaczeniem gruntu.
Jakie sankcje za brak zabudowy?
Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899), niedotrzymanie terminu zagospodarowania nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste, uprawnia właściwy organ reprezentujący właściciela gruntu do nałożenia w drodze decyzji dodatkowych opłat rocznych. Ponadto przepisy Kodeksu cywilnego uprawniają właściciela gruntu do żądania w postępowaniu sądowym rozwiązania umowy o użytkowanie wieczyste, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych
w niej budynków lub urządzeń. W orzecznictwie Sądu Najwyższego wyrażono pogląd, że przesłanka korzystania z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem wymaga ustalenia przyczyn niewykonania obowiązku przez użytkownika wieczystego, a także tego, czy w świetle okoliczności jego zachowanie można uznać za rażące, oczywiste naruszenie warunków użytkowania wieczystego (por. Wyrok SN z 7.04.2016, III CSK 249/15).
W praktyce zdarza się, że umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu przewidują także kary umowne za nieterminowe wykonanie obowiązku zagospodarowania nieruchomości przez użytkownika wieczystego np. opóźnienie w budowie fabryki, biurowca czy kompleksu magazynów.
Uchwała Sądu Najwyższego
Sąd Najwyższy w uchwale z 20 stycznia 2022 r. wydanej w sprawie III CZP 8/22 zajął jednoznaczne stanowisko przeciwko zastrzeganiu kar umownych obciążających użytkownika wieczystego. Zgodnie z tą uchwałą, nieważne jest postanowienie umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego określające obowiązek zapłaty przez użytkownika wieczystego kary umownej w wypadku niezagospodarowania nieruchomości w terminie wskazanym w umowie. Uzasadnienie podjętej uchwały nie jest opublikowane.
Uchwała Sądu Najwyższego jest zgodna z dotychczasowym orzecznictwem kwestionującym prawo naliczania kar umownych wobec użytkownika wieczystego za niewykonanie obowiązku terminowego zagospodarowania terenu. Dopuszczenie kar umownych w takich sytuacjach spowodowałby obciążenie użytkownika wieczystego podwójnymi sankcjami za to samo naruszenie. Oprócz kar umownych użytkownik wieczysty mógłby bowiem zostać obciążony także opłatą dodatkową w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Co więcej, ustawa przewiduje wymierzanie opłat dodatkowych w trybie postępowania administracyjnego, a obowiązek ich uiszczenia powstaje dopiero z chwilą wydania decyzji administracyjnej. Umowa o ustanowienie użytkowania wieczystego nie powinna zatem kreować konkurencyjnego trybu wymierzania kar wobec użytkownika wieczystego.
