Aktualności

Zmiany w Prawie Budowlanym – uproszczenia dla inwestorów kosztem praw właścicieli sąsiednich nieruchomości

Zmiany w Prawie Budowlanym – uproszczenia dla inwestorów kosztem praw właścicieli sąsiednich nieruchomości

Przygotowana przez rząd nowelizacja Prawa Budowlanego przewiduje zmianę definicji obszaru oddziaływania obiektu. Ma ona istotne znaczenie dla ustalenia kręgu podmiotów uczestniczących w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Zgodnie z przepisami Prawa Budowlanego, stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania. Ustalenie obszaru oddziaływania obiektu ma zatem kluczowe znaczenie dla ustalenia, jakie podmioty – poza inwestorem – mogą uczestniczyć w postępowaniu, co wiąże się m.in. z prawem zaskarżania pozwolenia na budowę do organu wyższej instancji, a następnie do sądu administracyjnego.

Obecnie obszar oddziaływania obiektu stanowi teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy tego terenu.

W oparciu o tak zdefiniowany obszar oddziaływania w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjęto, że obszar oddziaływania obiektu należy ustalić nie tylko w oparciu o przepisy określające warunki techniczne obiektów budowlanych, ale również na podstawie przepisów z zakresu zagospodarowania przestrzennego, ochrony środowiska, ochrony przeciwpożarowej czy ochrony prawa własności i innych praw rzeczowych. Oznacza to, że obszarem oddziaływania obiektu mogą zostać objęte wszystkie nieruchomości narażone na różnego rodzaju immisje pochodzące od planowanego obiektu (np. emisja hałasu, wibracji, dymu czy zanieczyszczeń). Ma to istotne znaczenie szczególnie dla różnego rodzaju inwestycji przemysłowych, przy których istnieje potencjalne ryzyko generowania uciążliwości dla nieruchomości sąsiednich. W praktyce w takich sytuacjach pojawia się istotny problem prawidłowego ustalenia, jak daleko sięga obszar oddziaływania takich obiektów. Trudno bowiem jednoznacznie stwierdzić, które konkretnie nieruchomości są narażone na ograniczenia zagospodarowania wskutek realizacji inwestycji. Co istotne, błędne określenie obszaru oddziaływania obiektu naraża inwestora na ryzyko wznowienia postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. W skrajnych przypadkach może to prowadzić to uchylenia ostatecznego pozwolenia na budowę nawet po realizacji inwestycji.

Projektowana nowelizacja Prawa Budowlanego ma ograniczyć zakres obszaru oddziaływania obiektu wyłącznie do terenu objętego ograniczeniami w zabudowie wyznaczonymi na podstawie przepisów odrębnych. Co istotne, w uzasadnieniu do projektu nowelizacji wskazano, że „ograniczenia w zabudowie odnoszą się do takiego wpływu na nieruchomość, który uniemożliwia lub ogranicza wykonywanie robót budowlanych (w tym budowę obiektów budowlanych), z uwagi na niespełnianie przepisów techniczno-budowlanych i innych przepisów szczególnych, które stawiają wprost wymogi dotyczące zabudowy (przede wszystkim wymogi dotyczące odległości jednych obiektów budowlanych od innych obiektów budowlanych). Innymi słowy obszar oddziaływania budowanego obiektu budowlanego będzie to obszar, w stosunku do którego ten obiekt wprowadzi ograniczenia możliwości budowy innych obiektów budowlanych ze względu na wymogi przepisów odnoszące się do zabudowy (a nie ze względu na to, że obiekt wprowadzi jakiekolwiek subiektywne uciążliwości) - (Uzasadnienie do projektu ustawy z dnia 8 kwietnia 2019 roku o zmianie ustawy Prawo Budowlane oraz niektórych innych ustaw; dostępne na dostępne na stronie Rządowego Centrum Legislacji.

Ograniczenie obszaru oddziaływania obiektu w założeniu ustawodawcy powinno uprościć procedurę uzyskania pozwolenia na budowę oraz istotnie zmniejszyć ryzyko błędnego określenia obszaru oddziaływania obiektu. Z drugiej strony jednak w wielu przypadkach pozbawi to właścicieli sąsiednich nieruchomości prawa strony w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. W rezultacie właściciele nieruchomości zagrożonych niekorzystnym oddziaływaniem planowanej inwestycji na zagospodarowanie sąsiednich terenów, inne niż ograniczenia zabudowy, będą musieli dochodzić swoich praw w postępowaniu cywilnym.



Marcin Kręglewski

Prawnik

Marcin Kręglewski

Adwokat, Counsel

Marcin Kręglewski

Kontakt:

ul. Rondo ONZ 1
00-124 Warszawa