Nasza Kancelaria we Włoszech (Dimarco Dudkowiak Kopec Assn.) oferuje wsparcie w sprawach związanych z nabywaniem nieruchomości we Włoszech – zarówno dla celów mieszkaniowych, jak i komercyjnych.
Wspieramy naszych klientów na każdym etapie transakcji:
- wspieramy ich w trakcie procesu negocjacyjnego,
- przygotowujemy umowy przedwstępne, sporządzamy umowy sprzedaży i reprezentujemy ich przed notariuszem we Włoszech.
W przypadku udzielenia odpowiedniego pełnomocnictwa, możemy także podpisać w imieniu Klienta włoski akt notarialny. Nasi prawnicy udzielają cudzoziemcom pomocy prawnej w zakresie nabycia nieruchomości na terytorium Włoch.
W powyższy proces zaangażowanych jest wiele podmiotów: sprzedający, kupujący, notariusz, agencje nieruchomości, dlatego też korzystnym dla klienta jest skorzystanie z pomocy polskiej kancelarii w której pracują włoscy prawnicy. Dimarco Dudkowiak Kopeć Assn. zadba o ochronę Państwa interesów przy nabyciu nieruchomości we Włoszech.
W naszej kancelarii wszyscy prawnicy posługują się językiem angielskim – jest to bardzo ważne, ponieważ problemy komunikacyjne pomiędzy Klientem a jego pełnomocnikiem mogą wywołać szereg negatywnych konsekwencji. Współpracujemy z wieloma prawnikami, agentami nieruchomości oraz tłumaczami i dlatego też nasi Klienci mogą się z nami kontaktować w języku rosyjskim, rumuńskim, bułgarskim, polskim, holenderskim, francuskim, węgierskim, hiszpańskim, angielskim, włoskim oraz greckim.
Zazwyczaj proces sprzedaży nieruchomości składa się we Włoszech z następujących etapów:
1. Strony umowy podpisują we Włoszech dokument zwany proposta irrevocabile d’acquisto:
Wskazany dokument jest podpisywany przez strony zawsze wtedy, gdy w nabyciu nieruchomości pośredniczy agencja nieruchomości.
Jest to umowa, w której nabywca i sprzedawca umawiają się co do najważniejszych warunków umowy sprzedaży – przede wszystkim ceny i sposobu płatności. Zazwyczaj przy podpisywaniu tego dokumentu, sprzedawca otrzymuje od kupującego zadatek (zwany caparra confirmatoria) bądź acconto, czyli zaliczkę. Bywa, że dla zagranicznych klientów różnica pomiędzy tymi rodzajami wpłat jest niezrozumiała – błędnie zakładają, że caparra confirmatoria i acconto oznaczają to samo, a więc po prostu wpłatę. Różnice pomiędzy nimi są następujące:
- caparra confirmatoria: zgodnie z art. 1385 włoskiego Kodeksu cywilnego, jeżeli kupujący wpłaca określoną sumę pieniędzy jako caparra confirmatoria i sprzedawca nie wykona ciążących na nim obowiązków, kupującemu przysługuje zwrot wpłaty w podwójnej wysokości. Natomiast, jeśli to nabywca nie wywiąże się ze swoich zobowiązań, sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek jako formę rekompensaty za niewykonanie umowy.
- acconto – kwota otrzymana od kupującego zaliczana jest na poczet ceny nieruchomości. Jeżeli sprzedawca nie wywiąże się z zobowiązania, kupujący nie ma prawa do zwrotu zaliczki w podwójnej wysokości. W sytuacji odwrotnej, a więc, gdy nabywca nie wykona swoich obowiązków, sprzedawca nie ma prawa zatrzymać otrzymanej sumy.
Ważnym jest, aby w celu ochrony interesów polskiego klienta, włoski prawnik towarzyszył mu od początku procesu negocjacyjnego i pomógł zrozumieć wiele istotnych aspektów skomplikowanego włoskiego prawa.
Pierwszym krokiem jest sprawdzenie, czy włoska nieruchomość nie jest zadłużona, obciążona hipoteką bądź prawami osób trzecich, a także czy nikt nie wysuwa w stosunku do niej jakichkolwiek roszczeń. Dochowanie należytej staranności w tym zakresie, a więc sprawdzenie nieruchomości w rejestrach publicznych oraz na miejscu, w wysokim stopniu chroni Klienta.
2. Preliminare d’acquisto (włoska umowa przedwstępna):
W tej fazie dochodzi do zawarcia pomiędzy sprzedawcą a kupującym umowy, która obejmuje najważniejsze elementy ostatecznej umowy sprzedaży. Umowa przedwstępna jest zazwyczaj spisywana przed notariuszem i rejestrowana we właściwym urzędzie. Należy jednak pamiętać o tym, że zawarcie tej umowy w formie aktu notarialnego nie jest obowiązkowe. Rejestracja wywołuje następujący, podwójny skutek:
- w włoskim rejestrze nieruchomości ujawnione zostanie, że nieruchomość jest przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży
- w przypadku, gdyby sprzedawca zawarł z wieloma podmiotami kilka umów przedwstępnych dotyczących tej samej nieruchomości, kupującemu, którego umowa została zarejestrowana wcześniej, będzie przysługiwało prawo do nieruchomości.
Na tym etapie nasi prawnicy we Włoszech pomagają Klientowi w negocjowaniu umowy oraz jej sporządzeniu, a także reprezentują go przed notariuszem.
2. Właściwa umowa sprzedaży:
Zaraz po zarejestrowaniu umowy przedwstępnej (albo przynajmniej jej sporządzeniu przez strony), ma miejsce ostatni etap procesu nabycia nieruchomości, który obejmuje:
a. Sporządzenie właściwej (przyrzeczonej) umowy sprzedaży:
Nasi włoscy prawnicy sporządzą ostateczną umowę sprzedaży (bądź zwrócą się w tej sprawie do notariusza), sprawdzając jednocześnie, czy zostały spełnione warunki i zachowane terminy wskazane w umowie przedwstępnej oraz przepisach prawa.
b. Zorganizowanie procesu zapłaty ceny za nieruchomość:
Bardzo ważnym jest, aby w transakcjach pomiędzy obywatelami Włoch a cudzoziemcami, zagwarantować Klientom bezpieczny przelew pieniędzy. Przed dokonaniem przelewu odpowiedniej sumy tytułem ceny, należy zadbać o to, żeby nastąpiło przejście własności nieruchomości. Nasze doświadczenie uczy nas, że wiele nieprawidłowości pojawia się tuż przed zawarciem umowy, dlatego tak istotne jest, aby ostatni transza środków pieniężnych nie nastąpiła przed wywiązaniem się z umowy przez sprzedawcę.
c. Reprezentowanie Klienta przed notariuszem:
Na życzenie Klienta nasza kancelaria może go reprezentować przed notariuszem (mającym siedzibę w każdym włoskim mieście), a także podpisać w jego imieniu akt notarialny. Brak konieczności osobistego stawiennictwa w kancelarii notarialnej stanowi duże udogodnienie dla Klientów – zwłaszcza tych, którzy mieszkają w państwach znacznie oddalonych od Włoch.
d. Dalsze sprawdzanie nieruchomości:
Zaraz po podpisaniu aktu notarialnego i przejściu własności na Klienta, nasi włoscy prawnicy sprawdzają, czy notariusz uiścił wszystkie podatki związane z nabyciem nieruchomości oraz czy rejestrze nieruchomości prawidłowo ujawniono dane nowego właściciela.
Z przyjemnością zaoferujemy Państwu doświadczenie naszych prawników świadczących pomoc prawną w zakresie nabywania nieruchomości we Włoszech.
Sporządził:
- Massimo Di Marco, adwokat — Włochy
- Michał Dudkowiak, adwokat — Partner
Kontakt: info@dudkowiak.com